Datos Generales del Caso
La sentencia identificada como SAP M 14385/2024 (ECLI:ES:APM:2024:14385) fue dictada por la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 19, el 02 de octubre de 2024. El recurso de apelación (Nº 178/2023) ha sido presentado por la entidad FIDERE VIVIENDA 3, S.L.U. en el marco de un procedimiento de juicio ordinario (Autos nº 1085/2021) seguido contra D. Jose Manuel.
- Órgano Jurisdiccional: Audiencia Provincial Civil de Madrid
- Sede: Madrid
- Procedimiento: Recurso de apelación
- Ponente: D. Lorenzo Valero Baquedano
- Nº de Resolución: 409/2024
Antecedentes de Hecho
En la fase de instancia, se dictó una sentencia el 8 de noviembre de 2022 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Torrejón de Ardoz, la cual desestimaba íntegramente la demanda interpuesta por FIDERE VIVIENDA 3, S.L.U. y absolvió a D. Jose Manuel de las pretensiones formuladas en su contra. Se impuso además la carga de costas a la parte actora.
El recurso de apelación se interpuso contra la mencionada sentencia, y tras el trámite legal correspondiente, las actuaciones fueron remitidas a la Sección Decimonovena de la Audiencia Provincial de Madrid para su deliberación, votación y fallo.
Fundamentos de Derecho
Objeto de la Demanda Inicial
El recurso se centra en el ejercicio de la acción para reclamar frutos civiles, fundamentada en los artículos 353, 354, 355 y 455 del Código Civil, en relación con los artículos 1561, 1462 y 1463 del mismo cuerpo legal. La controversia origen de la demanda se remonta a un contrato de arrendamiento con opción de compra, celebrado el 3 de enero de 2011, mediante el cual se produjo una subrogación en la condición de arrendadora.
En este contexto, se aportan antecedentes de una sentencia anterior (Sentencia de 16 de enero de 2019), que reconocía el ejercicio en tiempo y forma del derecho de opción de compra. Esta medida conllevaba la obligación de otorgar la escritura pública, una cuestión que fue parcialmente revocada en otra resolución, afectando la condición contractual de las partes.
Cuestiones Jurídicas y Argumentos Presentados
El recurso de apelación se fundamentó en diversos argumentos:
- Interpretación del ejercicio de la opción de compra: Se plantea que el optante-comprador, al ejercer su derecho, perfecciona el contrato de compraventa de forma automática, independientemente de la fecha de entrega efectiva del inmueble.
- Alegación de incumplimiento contractual: La entidad FIDERE VIVIENDA 3, S.L.U. argumenta que la no formalización de la escritura pública se debe a discrepancias accesorias sobre el precio, lo que debe ser rechazado en base a la doctrina y a sentencias previas.
- Reclamación de gastos de comunidad: Se analiza la procedencia de reclamar el abono de gastos de comunidad (3.180,76 euros) durante el período que transcurrió desde el ejercicio del derecho de opción hasta la escrituración de compraventa.
- Enriquecimiento injusto: Se discute si la falta de pago por parte del demandado constituiría un enriquecimiento injusto, en tanto sus argumentos se sustentan en jurisprudencia consolidada.
En relación a estos puntos, la sentencia recurre a diversos preceptos y principios generales, destacando la importancia de aplicar el principio «iura novit curia», por el cual el juez debe aplicar la fundamentación jurídica que estime procedente sin apartarse de los hechos probados.
Doctrina y Jurisprudencia Referenciada
En el fallo se hace referencia a importantes pronunciamientos del Tribunal Supremo:
“La opción de compra es una figura sui generis, cuyos efectos se perfeccionan con el ejercicio del derecho de opción, generando de forma automática la compra del inmueble, sin que la entrega física de la cosa retrase la perfección del contrato.”
Así mismo, se cita la Sentencia 155/1996 y otras posteriores, que sientan las bases para entender la naturaleza del contrato de opción de compra, haciendo énfasis en que la adquisición del derecho a los frutos pertenece al comprador desde el momento en que se perfecciona el contrato, conforme al artículo 1468.2 del Código Civil.
Resolución y Efectos
Decisión de la Sala de Apelación
La Sección Decimonovena ratifica que el ejercicio del derecho de opción de compra se perfeccionó de forma efectiva cuando la parte demandada comunicó su intención de ejercerlo. En consecuencia, se desestima la reclamación de frutos civiles y se determina que el atraso en la firma de la escritura pública es atribuible a la parte vendedora.
Sin embargo, se estima parcialmente el recurso, procediéndose a condenar al demandado al abono de la cantidad de 3.180,76 euros, correspondiente a los gastos de comunidad, junto con los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda. La estimación parcial implica, además, la no imposición de costas en esta alzada, en consonancia con lo establecido en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Implicaciones Jurídicas
La resolución analizada refuerza la doctrina establecida en sentencias previas sobre el contrato de opción de compra, destacando que:
- El ejercicio en tiempo y forma del derecho de opción perfecciona el contrato de compraventa.
- La negativa a otorgar la escritura pública por motivos accesoria no anula la perfección del contrato.
- El demandado, por el hecho de continuar en posesión del inmueble después del ejercicio del derecho, adquiere la obligación de afrontar los gastos inherentes a dicha situación.
Estos criterios han sido adoptados en base a una interpretación coherente de los artículos 609, 1095, 1462 y 1463 del Código Civil, integrando además una valoración de la doctrina jurisprudencial consolidada.
Datos Complementarios y Referencias
La sentencia hace mención a la relevancia de aportar pruebas documentales, tales como la certificación del administrados de la comunidad, que acreditaban el estado del inmueble en cuanto a los gastos de comunidad. La decisión se sustenta también en la aplicación del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, respecto al cálculo de intereses legales.
Se destaca además la importancia de la disposición contenida en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 y su posterior modificación por la Ley Orgánica 1/2009, que regulan aspectos relativos a la estructura del Poder Judicial y a la interposición de recursos.
Referencia a la Fuente
Para consultar el texto completo de la sentencia y obtener información adicional, se recomienda visitar la siguiente fuente oficial: