Obras en una comunidad de vecinos

Las obras en una comunidad de vecinos es una constante. Bien sean de origen privativo o comunitario siempre nos encontramos con ellas y en muchas ocasiones suscitan muchas dudas y problemas.

La Ley de la Propiedad habla de los asuntos relacionados con obras en las comunidades de propietarios en los artículos 7 y 9.  En estos artículos es donde se resuelven la mayoría de las cuestiones relacionadas con las obras de las comunidades de propietarios. Vamos a analizar los casos más habituales.

Obras en las fachadas y cubiertas en una comunidad de vecinos

Las fachadas y las cubiertas son elementos comunes de las comunidades de propietarios y, por tanto, están sujetas a las mismas leyes que rigen las obras en las zonas comunes.

Los vecinos están obligados a contribuir a la reparación de estos elementos según su porcentaje de participación.

Hay que recordar que el mantenimiento de las fachadas no es sólo una cuestión estética, sino también un elemento clave para aislar un edificio del exterior. Por tanto, las fachadas y los tejados en buen estado protegerán a los vecinos de la humedad y la penetración del agua.

Alteraciones de elementos comunes en obras de una comunidad de propietarios

El artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que cualquier vecino puede realizar obras siempre que no alteren la seguridad del edificio o su estructura.

Esto significa que se puede hacer cualquier cosa a efectos de la Ley de Propiedad Horizontal, no se puede alterar nada que pueda considerarse común. En general, no se pueden eliminar paredes, muros y techos.

Las obras que no siguen el apartado 1 del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal suelen realizarse cuando los vecinos quieren unir dos viviendas o plantas bajas en una sola.

Es importante entender que los muros que rodean cada piso y planta baja no pertenecen al vecino, sino a todo el edificio.

El punto 1 del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal de forma resumida estipula que: cada piso o local puede modificar elementos si no altera la seguridad ni la estructura ni la configuración exterior.

¿Puede oponerse la comunidad de vecinos a que realice obras en mi vivienda?

En principio, no es posible hacerlo si las obras han sido debidamente autorizadas.

Los vecinos que realicen obras en su propio piso están obligados a exhibir una licencia de obras. Estas licencias de obras están reguladas por el ayuntamiento.

El hecho de que un piso o local se pueda utilizar, por ejemplo, como restaurante, porque tiene licencia para ello, no significa que éste pueda realizar obras sin la autorización de la comunidad. Es decir, si no hay salida de humos en el local, necesita el permiso necesario para instalarla. La sentencia de AP La Rioja, Sec. 1.ª, 3-9-2018 (sp/sent/978553) lo dice claro.

Es importante recordar que las zonas comunes deben estar en buen estado. Si las escaleras o los pasillos de la comunidad están sucios, hay que limpiarlos a diario y realizar una limpieza a fondo al final de la obra. Asimismo, si se usa el ascensor, se debe proteger convenientemente para evitar daños y suciedad.

El artículo 9.1.a tipifica que: se debe respetar las zonas comunes y las instalaciones, evitándose desperfectos.

¿Puedo negarme a que hagan obras de la comunidad en mi casa?

No te puedes negar a la realización de obras en tu casa de índole comunitaria. El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal trata específicamente esta cuestión diciendo que: se tiene que dejar realizar las reparaciones que necesite el inmueble y que tiene derecho a que la comunidad le deje todo como estaba.

Se entiende que las obras de la comunidad en una vivienda puede causar molestias, pero hay que entender que cuando las obras en elemantos comunes se realizan en o a través de una parte privada, es por razones de fuerza mayor y en beneficio de todo el edificio y de la comunidad de propietarios.

Un ejemplo bastante habitual son los arreglos de bajantes. No queda otra que hacerlo a través de las viviendas afectadas, tanto reparación como sustitución de tramos y aunque es engorroso, es necesario para el correcto funcionamiento de la finca.

También es importante saber que la comunidad está obligada a dejar todo en el mismo estado que cuando se iniciaron las obras, tal y como recoge el mismo artículo de la ley.

¿Puedo no pagar las derramas que son de obras por no estar de acuerdo?

Al igual que el anterior punto, tampoco es posible. El artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal tipifica que los vecinos deben pagar según su cuota de participación:

¿Se pueden usar los elementos comunes como apoyo para hacer reformas en mi vivienda?

Esta cuestión no se refleja en la LPH, viene en el artículo 394 del Código Civil, que establece que las partes comunes pueden utilizarse si se mantienen en buen estado.

Esto significa que las conexiones de desagüe pueden cambiarse al reformar un baño. También para conectar el desagüe del aire acondionado pero teniendo presente que siempre hay que dejar estos elementos en su estado original.

Dice la ley que: es posible usar las cosas comunes si se usan para el destino o uso que están pensadas y sin perjudicar al interés comunitario ni se impida usarlas para otros vecinos.

¿Qué permisos son necesarios para realizar obras en la comunidad de vecinos?

Los exigidos por la normativa municipal, ya que la ley de la propiedad no obliga a solicitar ningún permiso para estas obras puesto que eso es un tema de índole municipal.

¿Cómo deben ser los acuerdos para las obras comunitarias?

Los acuerdos de obras se aprueban de igual forma en una junta de propietarios que cualquier otra cosa que requiera el mismo tipo de mayoría;  en este caso, por mayoría simple. Las obras de la fachada de la junta de propietarios o la renovación de la entrada o portal se incluyen en estas obras por mayoría simple de votos.

Para modificar la distribución de los elementos comunes se requiere el consentimiento de una mayoría de 3/5 de los propietarios, pero hay algunas excepciones a esto.

Obras que necesitan una mayoría de 3/5 partes

La ley establece en su artículo 17. 4 que

Por lo tanto, vamos a necesitar un acuerdo con 3/5 con cualquier instalación que no sea obligatorias y que no tengan que ver con la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble.

En este sentido podríamos poner como ejemplo: instalación de una antena parabólica, una pista de pádel o la instalación de un sistema de ACS compartido.

Además de eso, si hay personas que votan en contra, es decir, que son disidente, no estarán obligados a participar si el coste que tienen que abonar supera tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. Tampoco podrá usar dicha cuestión excepto que abone el precio del gasto, tanto de instalación como de mantenimiento, actualizados los precios teniendo cuenta el IPC de los últimos años.

Excepciones para las eliminaciones de barreras arquitectónicas

La Ley de Propiedad Horizontal establece que la supresión de barreras arquitectónicas se acordará por mayoría simple de votos. Este es el caso de las obras para bajar los ascensores a cota 0, instalar un salva escaleras, hacer una rampa para personas de movilidad reducida, etc.

¿Qué obras necesitan la unanimidad?

Cualquier de ellas que modifique o altere el título constitutivo (las escrituras de división horizontal).

En este sentido expresa el artículo 17 en su punto 6 que se requerirá unanimidad para todos aquellos acuerdos que modifiquen las reglas contenidas en su título constitutivo o escrituras de división horizontal.

Este es el caso de la decisión de realizar obras en las que el propietario acepta eliminar parte de la planta baja para ampliar el vestíbulo. En este caso, dichas obras pueden llevarse a cabo si son aprobadas por unanimidad y con el acuerdo de los propietarios afectados.

Cuando se necesite la comunidad hay que mandar el acta por correo certificado y si hay algún vecino un poco más problemático, incluso por burofax para poder certificar el texto si fuera necesario.