Reforma portal comunidad de vecinos

La reforma del portal en una comunidad de vecinos es algo que se plantea siempre, especialmente en aquellos edificios que tienen una cantidad de años considerables.

Una de las dudas que puede dar en esta cuestión es el número de votos necesarios para hacer la reforma del portal de la comunidad de propietarios. Y esto dependerá del si estamos hablamos de una obra de necesaria o es meramente estética.

Cómo hacer una reforma en la entrada de un edificio

La cuestión de la necesidad de un voto mayoritario para las mejoras en los accesos a la comunidad de vecinos ha causado muchos problemas en las juntas de vecinos, ya que este extremo dependerá de la importancia de las obras, es decir, si las mejoras en los accesos son consideradas necesarias para la conservación del edificio o son simplemente de mejora estética.

Reformas no necesarias en una comunidad de vecinos

Los propietarios no pueden obligar a nuevas instalaciones, servicios u obras que no son necearías para la conservación del edificio. Es el artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal, el que tipifica

Pero en este punto es posible que debamos aclarar que es una obra necesaria. La Sentencia de la Audiencia Provincial de Jaén (Sección 3ª) 16 junio 2009, sostiene que:

“Son obras de reparación necesarias aquellas que tienen su justificación en la precaria situación del inmueble, tanto por razones de salubridad como de seguridad”.

Por lo tanto si su comunidad de propietarios se considera que tiene una deficiencia en algún lugar y que afecta a la conservación del edificio sí que se podría exigir su realización.

Acuerdo necesario para la reforma del portal siendo obra necesaria

Para poder alcanzar un acuerdo válido en la primera convocatoria, la Junta de Propietarios tiene que conseguir mayoría simple, de los propietarios que asistan a la junta y que al mismo tiempo sumen la mayoría de las cuotas de participación del edificio.

En el caso de que nos encontremos en la segunda convocatoria, simplemente se necesitará una mayoría de los asistentes, siempre que sume, al mismo tiempo, más de la mitad del valor de las cuotas de participación de los presentes en la reunión.

Acuerdo necesario para la reforma del portal siendo obra NO necesaria

La Junta de propietarios puede conseguir un acuerdo para la realización de obras de mejora del portal sin considerarse estrictamente necesaria por no afectar al mantenimiento no a la conservación.

En este caso, el número de votos necesario para realizar la refomar del portal cuando las obras son puramente estéticas, algunos ejemplos podrían se: poner un suelo nuevo con mejores materiales, alicatar las paredes de alguna zona para dar una mejor visión al bloque, instalar algún tipo de decoración nueva, etc..

En estos casos que hemos comentado vamos a necesitar:

• El 60% de los votos, es decir, 3/5 del total de propietarios que también ostenten las 3/5 partes de los coeficientes dele edificio. 

Es decir, que se necesita conseguir un quórum de doble mayoría. Esto significa que debemos conseguir ambos porcentajes totales: número de propietarios y número de coeficientes.

Vecinos nos están de acuerdo con el arreglo estético del portal 

La LPH estipula que en caso de no tener el doble quórum, recordamos de nuevo: 3/5 total de propietarios, que a su vez, represente 3/5 de las cuotas de participación;  y si la derrama extra que se acuerda pagar por cada vecino no supera el importe de 3 mensualidades de los gastos comunes ordinario; en este, caso conllevará el pago de todos los vecinos a pesar de que no hayan votado de forma positiva al acuerdo.

Por contra, si la derrama extra que se acuerda pasar para las obras del arreglo del portal, sí que supera esas tres mensualidades, la LPH en su artículo 17.4 estipula que “no resultará obligado el disidente, ni se podrá modificar su cuota, aunque no se le pueda privar de la mejora o ventaja.»

Obviamente, continúa el artículo que si en el futuro «el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de mantenimiento y realización, debidamente puestos al día aplicando el interés legal que corresponda”.

En otras palabras, quiere decir que si el vecino se ha negado al acuerdo y la derrama es superior a la suma de 3 mensualidades, es decir, de la cuota mensual que se paga para sufragar los gastos comunes ordinario, este vecino no tendrá la obligación del pago aunque pueda beneficiarse de las mejoras de algún modo, debido a que no se le puede eximir del uso de portal porque es de paso obligado. 

Es IMPORTANTE que haga constar en el acta de la Junta que el propietario ha votado en contra del acuerdo de reforma del portal de la comunidad de vecinos.

¿Qué pasa con los vecinos ausentes?

Lo cierto es que existen diferentes posturas en cuanto a esto, pero la mayoría de doctrina estipula que el voto de los ausente no debe tenerse en cuenta para reunir 3/5 de votos y cuotas de participación favorables. Esta doctrina se apoya en base al artículo 17.8 de la LPH.

Así pues,  para arreglar el portal por carácter estético y no necesario se necesita el voto favorable de los 3/5 del total de propietarios y cuotas de participación. En caso de no reunir dicha mayoría el acuerdo no saldrá adelante.