¿Puedo asistir a junta si no tengo la escritura todavía?

En algunas nuevas construcciones de pisos, las comunidades se entregaron en bloques, y en lugar de esperar a que todo estuviera terminado para establecer formalmente la comunidad.

Esto da lugar a la extraña situación de que se firme un contrato de compra para uno o varios bloques, pero la propiedad se transfiera parcialmente sin esperar a que se concluyan todos los contratos de compra.

Tengo un piso comprado pero no tengo aún las escrituras y el otro bloque ya está funcionando

Esto nos lleva a considerar el caso en el que un miembro de la comunidad ha firmado un contrato de compra pero la escritura pública aún no se ha elevado, porque el bloque que aún no se ha entregado.

La pregunta es, si los propietarios del primer bloque o bloques a los que se les ha entregado la propiedad deciden convocar una junta, ¿cuál es la situación de los que han firmado el contrato de compra pero no han firmado la escritura y, por tanto, no han recibido la entrega o la propiedad tradicional? ¿Son a todos los efectos miembros de la comunidad por tener un contrato de compra, aunque no se haya otorgado la escritura, si no han recibido la propiedad? ¿Pueden tener derechos como miembros de esa comunidad en este estado o tienen que esperar a que se ejecute la escritura y se reciba la propiedad?

¿Puedo participar en Junta de Propietarios si no tengo la escritura todavía y estoy esperando a la entrega del piso?

Para resolver estas dudas debemos tener en cuenta los siguientes puntos:

En el régimen de propiedad horizontal, así como en el régimen de derecho positivo español de la transmisión de la propiedad, tendrán derecho a participar en las juntas de las comunidades de propietarios los adquirentes que ya hayan recibido la escritura de compraventa de las viviendas y locales que constituyen los edificios en régimen de propiedad horizontal, así como los adquirentes que aún no hayan recibido la escritura de compraventa, bien porque aún no se hayan vendido, bien porque acaben de recibir la escritura de compraventa.

En cambio, si sólo se ha celebrado un contrato privado de compraventa, la persona con derecho a participar en la reunión será el organizador, es decir la persona que tenga la condición de propietario del inmueble en ese momento y figure como tal en el registro de la propiedad, ya que, en principio, los compradores que hayan celebrado únicamente un contrato privado de compraventa no son los propietarios y no tienen la condición de miembros de la finca y, por tanto, al no tener la condición de propietarios, tampoco tienen la condición de miembros de la agrupación de propietarios.

Los adquirentes de escrituras privadas que aún no hayan transmitido la propiedad no podrán ejercer su cuota de participación en la parte pública constitutiva del área urbanizada, ni podrán participar en las reuniones que se convoquen o en los acuerdos que se adopten por la junta de propietarios del área urbanizada, hasta que no se haya finalizado la construcción del edificio constitutivo del área urbanizada, porque no se ha finalizado la compra de su propiedad y no se ha completado la cuota de su participación en la parte pública.

La adquisición de la propiedad no sólo se produce en virtud del contrato de compraventa, sino también cuando se produce el cumplimiento de los deberes del vendedor – Artículo 609 del Código Penal.

Es decir, el supuesto de adquisición de la propiedad no es la celebración o ejecución del contrato de compraventa, sino la transmisión de la propiedad de un bien a otro, por lo que si no hay transmisión, no hay adquisición de la propiedad.

Del mismo modo, los adquirentes de un contrato privado ordinario de compraventa no pueden ser considerados copropietarios hasta que no reciban el bien que el vendedor se ha comprometido a transmitir, por lo que los adquirentes no pueden tener derechos ni obligaciones en la comunidad, ni posición pasiva o activa en la misma, hasta que no se produzca la transmisión de la propiedad correspondiente a la posición del vendedor, normalmente el promotor.

En cualquier caso, puede ser un caso especial y excepcional (aunque no frecuente) que la propiedad no se confiera mediante escritura, sino que se transmita.

En estos casos, el comprador puede haber adquirido la titularidad del piso o casa comprada aunque no se haya otorgado ninguna escritura. La forma más habitual de tradición o transmisión es la traditio ficta del artículo 1462 del Código Penal, pero existen otras razones por las que la transmisión se producirá según la verdadera tradición a la que se refiere el primer párrafo del mismo artículo, según la cual la cosa se entenderá transmitida cuando haya sido puesta en propiedad y posesión del comprador.

Así, si se ofrece la propiedad, aunque las obras no hayan concluido (por ejemplo, obras de reforma o instalación de un negocio), el comprador se convertirá en copropietario, lo que creará una sociedad y le dará derecho a participar en la junta de propietarios, y su consentimiento será necesario para la adopción de acuerdos de la junta que requieran unanimidad (por ejemplo, la creación o modificación de un derecho de establecimiento)

En cualquier caso, pueden asistir a las juntas, no como copropietarios con derecho a información previa, voz, voto, capacidad de impugnación de acuerdos, sino como interesados en el proceso o actividades de la comunidad a la que se incorporarán en el futuro.

La ley no dice nada al respecto. En muchos casos, incluso los no propietarios de la comunidad acuden a las reuniones, invitados o solicitados por los propietarios o sus órganos de gobierno, para explicar, informar, preparar documentos y realizar otras tareas diversas. Por tanto, no es raro que personas que no son propietarios en ese momento y que no representan a los propietarios asistan a las juntas sin causar problemas. Esto dependerá de la voluntad y la capacidad del propietario para intervenir en la reunión.