Antecedentes Fácticos y Procesales
Tramitación en Primera Instancia
El procedimiento inició el 4 de enero de 2017, cuando se presentó demanda en nombre de D.ª María Consuelo, en beneficio de las comunidades hereditarias de D. Rodolfo, D.ª Jacinta y D. Marcelino. La demanda solicitaba, entre otras pretensiones, la declaración del ejercicio del derecho de opción previsto en el artículo 361 del Código Civil para consolidar las obras realizadas en la vivienda ubicada en DIRECCION000, Vigo.
El Juzgado de Primera Instancia n.º 7 de Vigo, tras el trámite de emplazamientos y contestaciones, emitió una sentencia el 16 de enero de 2018. En dicha resolución se declaró ejercitado el derecho de opción, imponiendo a los demandados la obligación de aceptar el pago por el valor de las obras realizadas, sin especial pronunciamiento sobre las costas.
Tramitación en Segunda Instancia
La sentencia fue recurrida mediante recurso de apelación, tramitado por la Audiencia Provincial de Pontevedra (Sección Sexta). El 24 de junio de 2019, se dictó sentencia en el rollo de apelación n.º 316/2018, en la que se estableció una reducción en la cantidad que la demandante debía abonar a los demandados, fijándola en 88.811,66 euros, en virtud del ejercicio del derecho de opción.
Durante esta fase, las partes impugnaron también aspectos relativos a la reconvención y a la valoración de la prueba, siendo estos elementos objeto de análisis en el proceso de apelación.
Interposición de Recursos y Alegaciones Procesales
Recursos Extraordinarios e Infracción Procesal
Tanto la representación de D.ª María Consuelo como la de D.ª Agustina y D. Benjamín interpusieron recursos extraordinarios por infracción procesal y recursos de casación. En el procedimiento, se plantearon seis motivos en el recurso de infracción procesal, en los que se alegó, entre otros aspectos, la infracción en la estructura y contenido de la sentencia, así como la omisión en resolver determinadas excepciones y alegaciones procesales.
La parte demandante en el recurso de casación sustentó su escrito en tres motivos, que incluían:
- La supuesta infracción de los artículos 361, 453 y 454 del Código Civil por la indemnización aplicada por el resarcimiento de gastos efectuados por el poseedor.
- La infracción del artículo 362 del Código Civil en relación con la calificación de las obras como realizadas con mala fe.
- La infracción del artículo 361 del Código Civil al interpretar erróneamente el derecho de retención del poseedor.
Por su parte, la representación de D.ª Agustina y D. Benjamín formuló también recursos, destacando en su motivo principal la alegación de infracción del artículo 361 del Código Civil en relación con el artículo 47 de la Constitución Española, y defendiendo que el caso encajaba en los supuestos de accesión invertida, aun cuando ello implicaría una interpretación excepcional por parte del Tribunal Supremo.
Motivo Admitido y Análisis del Tribunal Supremo
Motivo Primero Admitido en el Recurso de Casación
El Tribunal Supremo, en su sentencia de la Sala de lo Civil (n.º 1480/2024), admitió únicamente el primer motivo del recurso de casación interpuesto por la representación de D.ª Agustina y D. Benjamín. Dicho motivo cuestionaba la interpretación y aplicación del artículo 361 del Código Civil y la doctrina jurisprudencial en torno a la accesión invertida.
Los recurrentes sostenían que el caso presentaba características excepcionales, como la invasión completa del terreno y el hecho de que la edificación correspondía a la vivienda habitual del poseedor, lo que justificaba una aplicación analógica de la doctrina de accesión invertida. En este sentido, se argumentaba que la construcción, a pesar de efectuarse íntegramente en terreno ajeno, debía ser considerada bajo criterios de equidad y sentido social de la propiedad.
Decisión de la Sala y Fundamentación Jurídica
La Sala del Tribunal Supremo rechazó el argumento basado en la accesión invertida, estableciendo que:
- La situación objetivamente encaja en el régimen regulado por el artículo 361 del Código Civil, aplicable al caso cuando una construcción se realiza en terreno ajeno.
- La doctrina jurisprudencial ha venido estableciendo criterios estrictos para la aplicación de la accesión invertida, siendo ésta una excepción cuya aplicación demanda el cumplimiento riguroso de todos los requisitos legales.
- En casos de ocupación total del terreno ajeno y en ausencia de que los demandados acreditasen el abono de obras más allá de la cantidad indicada, procede aplicar la regla general en la que «superficies solo cedit» salvo la excepción prevista en el citado precepto.
En este sentido, el Tribunal destacó que la interpretación debe regirse por el imperio de la ley y por la necesidad de evitar la extensión arbitraria de la excepción, tal y como ha venido reafirmado en anteriores sentencias, entre las que se pueden citar las resoluciones de 1 de octubre de 1984, 7 de noviembre de 1995 y 317/2016, de 13 de mayo.
«Si el caso concreto halla pleno y claro encaje en el supuesto normativo, por más penosas que resulten las consecuencias, debe respetarse de manera rigurosa la norma establecida en el artículo 361 del Código Civil.» (Referencia jurisprudencial)
Asimismo, se impusieron las costas del recurso de casación a los recurrentes, con la correspondiente pérdida del depósito constituido para recurrir, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 398.1 y 394.1 de la LEC y la disposición adicional 15ª, apartado 9ª, de la LOPJ.
Fundamentos de Derecho y Aplicación de la Doctrina Jurisprudencial
Interpretación del Artículo 361 del Código Civil
El artículo 361 del Código Civil regula el ejercicio del derecho de opción en casos de edificaciones realizadas en terreno ajeno, previendo una compensación basada en el valor de la construcción y la indemnización correspondiente al terreno. La jurisprudencia ha apuntado que únicamente en situaciones en las que se den los requisitos excepcionales de la accesión invertida se podrá considerar la aplicación analógica de este instituto.
Criterios de la Accesión Invertida
La doctrina jurisprudencial, objeto de reiteradas pronunciamientos, ha señalado que:
- La accesión invertida es aplicable exclusivamente cuando la edificación excede los límites del terreno invertido de forma parcial.
- La buena fe del edificante es un requisito esencial, pero no puede contravenir la regla general que protege al titular del terreno.
- La finalidad de proteger la vivienda habitual no puede utilizarse para alterar la solución jurídica prevista para casos en los que la construcción se realiza íntegramente en terreno ajeno.
El Tribunal Supremo, en su fallo, subrayó que la aplicación estricta de la norma resulta indispensable para mantener la coherencia y uniformidad interpretativa del ordenamiento jurídico, evitando así sentencias que puedan contravenir la cosa juzgada o alterar el equilibrio entre los derechos de propiedad y los derechos derivados de la posesión de buena fe.
Referencia y Acceso a la Fuente
El análisis realizado se sustenta en la resolución del Tribunal Supremo de la Sala de lo Civil, emitida el 11 de noviembre de 2024, en el marco del recurso de casación e infracción procesal, identificada con el número de recurso 5632/2019.
Para consultar la sentencia completa y obtener más información sobre la normativa y referencias legales, se puede acceder al siguiente enlace: