Datos Generales de la Sentencia
Identificación y Referencias
La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, emitida el 5 de noviembre de 2024, ostenta la referencia STS 5525/2024 y el identificador ECLI:ES:TS:2024:5525. Se trata de un recurso de casación interpuesto por Caixabank, S.A., en el que se controvierte la aplicación del art. 1.2 de la Ley 57/1968 y la interpretación del art. 9 de la Ley 38/1999 sobre ordenación de la edificación.
- Órgano: Tribunal Supremo. Sala de lo Civil
- Procedimiento: Recurso de casación (Nº 6509/2020)
- Sede: Madrid
- Nº de Resolución: 1452/2024
Antecedentes de Hecho y Procedimiento
Origen del Litigio
El conflicto se originó con la reclamación de los demandantes, D. Abelardo y D.ª Sonia, por la restitución de cantidades anticipadas en el marco de la compraventa de viviendas en construcción. Los demandantes sostenían que se había realizado un pago a cuenta del precio de la vivienda mediante una transferencia a una cuenta perteneciente a la mercantil Overseas Property Porfolios, S.L., lo que derivó en la condena de la entidad bancaria a abonar la cantidad reclamada.
Recorrido Procesal
El procedimiento inició ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Madrid, continuando con la celebración de una audiencia previa en la que se consideró exclusivamente la prueba documental. La decisión de primera instancia fue confirmada en apelación por la sección 25.ª de la Audiencia Provincial de Madrid, lo que impulsó la interposición del recurso de casación por parte de Caixabank, S.A.
Motivos del Recurso de Casación
Primer Motivo: Interpretación del Art. 9 de la LOE
La entidad recurrente alegó que la sentencia impugnada vulneraba el art. 9 de la Ley 38/1999, dado que interpretaba erróneamente la condición de promotor de Overseas. Se defendió que la entidad que únicamente ostenta los derechos de venta no puede ser considerada promotora si no cumple con el conjunto de obligaciones y características definidas en la normativa, como la de impulsar, financiar y ejecutar las obras de edificación.
«La doctrina establecida en sentencias previas del Tribunal Supremo, tales como la STS 98/2004, STS 1196/2004 y STS 208/2005, respalda este concepto al distinguir entre la mera titularidad de derechos y la asunción de la responsabilidad propia del promotor.»
Segundo Motivo: Interpretación del Art. 1.2 de la Ley 57/1968
El segundo motivo se basa en la interpretación del art. 1.2 de la Ley 57/1968, en la que se debate la extensión de la responsabilidad legal a la entidad bancaria. Caixabank, S.A. sostiene que la responsabilidad del banco se limita a los anticipos ingresados en cuentas especiales de la promotora, siempre que la entidad tenga conocimiento o deba conocer la finalidad de dichos ingresos.
«La doctrina jurisprudencial, consolidada en sentencias como la STS 503/2018 y la STS 411/2019, establece que la responsabilidad del depósito se circunscribe a aquellos casos en que se demuestre la vinculación directa entre los ingresos y la financiación de la construcción de la vivienda.»
Fundamentos de Derecho y Resolución
Valoración de la Doctrina Jurisprudencial
El Tribunal Supremo ha ratificado la doctrina jurisprudencial existente en relación con el art. 1.2 de la Ley 57/1968, subrayando que la responsabilidad inmobiliaria del banco no supone una labor inquisitiva sobre la totalidad de los ingresos en cuentas con múltiples finalidades. Así, la necesidad de que se indique de forma expresa el concepto anticipatorio es clave para determinar la vinculación del ingreso con la financiación de un proyecto de construcción.
Asimismo, se ha rechazado la interpretación que permitiría considerar a una entidad como promotor basándose exclusivamente en sus denominaciones formales. Lo esencial es la responsabilidad asumida frente a la actividad, lo que implica determinar si la entidad conoce la finalidad específica de los ingresos realizados por los compradores.
Resolución y Efectos Procesales
El fallo del Tribunal Supremo resuelve la cuestión sometida al recurso de casación de la siguiente manera:
- Casación de la sentencia de apelación: Se estima el recurso de casación y se desestiman las pretensiones de los demandantes en sede de apelación.
- No imposición de costas: No se imponen costas a ninguna de las partes en lo relativo al recurso de casación ni en la segunda instancia, mientras que en primera instancia se imponen a la parte demandante.
- Devolución del depósito: Conforme a lo dispuesto en la normativa procesal, se devuelve a la parte recurrente el depósito constituido.
Implicaciones de la Sentencia en el Ámbito de la Construcción y Actividades Bancarias
La sentencia constituye un punto de referencia en la interpretación de dos aspectos fundamentales:
- Definición de la figura del promotor: Se consolida la idea de que la mera titularidad de derechos de venta no basta para configurar la responsabilidad propia del promotor de una vivienda.
- Responsabilidad de los bancos en ingresos anticipados: Se delimita el alcance de la responsabilidad bancaria a los ingresos que se realicen en cuentas debidamente designadas para anticipos, eximiendo de dicha responsabilidad aquellas operaciones que no cuentan con una indicación expresa que vincule el ingreso con una operación inmobiliaria.
Este fallo se inscribe en la línea de decisiones anteriores y aclara la aplicación de las normativas pertinentes, permitiendo una interpretación más precisa que afecta tanto al sector inmobiliario como al ámbito bancario, aspectos relevantes para las comunidades de vecinos y los propietarios implicados en procesos de edificación.
Para consultar la sentencia completa y obtener información adicional, puede acceder a la fuente en Poder Judicial.