Datos Generales del Caso
La sentencia STS 5096/2024, emitida por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en Madrid el 14 de octubre de 2024, constituye la decisión final en un recurso de casación con el nº de procedimiento 513/2020. El tribunal, presidido por el Excmo. Sr. D. Francisco Marín Castán, resuelve el litigio originado en un conflicto relativo a la restitución de cantidades anticipadas por compradores de viviendas en construcción.
Datos relevantes:
- Nº de Recurso: 513/2020
- Nº de Resolución: 1313/2024
- Órgano: Tribunal Supremo, Sala de lo Civil
- Sede: Madrid
- Procedimiento: Recurso de casación
- Fuentes Documentales: Documentado en www.poderjudicial.es, con referencia ver más detalles
Antecedentes de Hecho
Hechos Probados y Antecedentes Procesales
El conflicto se origina a raíz de un contrato privado de compraventa firmado el 16 de mayo de 2006 entre D.ª Sofía y D. Juan Manuel y la entidad promotora Promociones Uneberri S.L. El precio pactado era de 199.900 euros, debiendo los compradores entregar un anticipo de 53.473,25 euros mediante cheque bancario, ingresado en una cuenta corriente de la promotora en la entidad Caja de Arquitectos, S. Coop. de Crédito (actualmente Arquia Bank S.A.).
En el contrato se observó la ausencia de indicación sobre la naturaleza del pago y la cuenta receptora no constaba como especial para anticipos, situación que derivó en la presentación de la demanda por la restitución de la cantidad anticipada, en atención a lo establecido en el artículo 1.2ª de la Ley 57/1968.
Desarrollo Procesal
El litigio fue tramitado inicialmente en el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Donostia, donde se dictó una sentencia el 24 de septiembre de 2018 que estimó íntegramente la demanda. Posteriormente, en el recurso de apelación ante la sección 2.ª de la Audiencia Provincial de Gipuzkoa, el tribunal confirmó la sentencia de primera instancia mediante resolución del 2 de diciembre de 2019, imponiendo costas a la entidad demandada.
Ante esta decisión, Arquia Bank S.A. interpuso el recurso de casación, argumentando la inexistencia de un deber de fiscalización inquisitiva sobre cada ingreso realizado en la cuenta de la promotora, basándose en la jurisprudencia consolidada que delimita la responsabilidad conforme al art. 1.2ª de la Ley 57/1968.
Cuestiones Jurídicas y Fundamentos de Derecho
Interpretación del Artículo 1.2ª de la Ley 57/1968
El principal argumento del recurso se centra en si la entidad de crédito podía controlar el ingreso del anticipo efectivamente a cuenta de la compra de una vivienda en construcción, teniendo en cuenta:
- El hecho de que el pago se hubiera realizado mediante un cheque bancario sin especificación alguna sobre el concepto.
- La existencia de una cuenta corriente de la promotora destinada a múltiples operaciones, y no exclusivamente a anticipos de compradores.
- La ausencia de una obligación legal de proceder a una fiscalización minuciosa de cada ingreso, que implicaría asignar recursos humanos de forma desproporcionada.
Jurisprudencia Aplicable
El Tribunal Supremo ha reiterado, desde la sentencia 733/2015 y en varias resoluciones recientes (como las sentencias 735/2024, 588/2024, 344/2024, 306/2024 o 132/2024, entre otras), que la responsabilidad establecida en el art. 1.2ª de la Ley 57/1968 no se extiende a un deber de control absoluto sobre cada operación en cuentas de entidades promotoras.
En este orden de ideas, el tribunal establece que:
«No cabe presumir que el banco pudo controlar los ingresos por la sola circunstancia de que, por sus relaciones comerciales, supiera que la entidad titular de la cuenta se dedicaba a una actividad inmobiliaria, puesto que si la cuenta se destinaba a diversos fines, no se puede exigir al banco una labor inquisitiva sobre cada ingreso realizado.»
Análisis de la Sentencia y Fallo
Principal Conclusión Jurídica
El Tribunal Supremo, en su sentencia, estimó el recurso de casación interpuesto por la demandada, casando la sentencia de la Audiencia Provincial de Gipuzkoa y, en consecuencia, revocando la sentencia de primera instancia que había condenado a la entidad bancaria. El fallo subraya que la entidad demandada no podía ser considerada responsable en el supuesto de falta de un control riguroso sobre el ingreso del anticipo, ya que dicha responsabilidad se basa en la comprobación de si el banco tenía o debía tener conocimiento de la posible naturaleza de estos ingresos.
Resoluciones y Costas Procesales
En la resolución definitiva se acordó:
- Estimar el recurso de casación interpuesto por Arquia Bank S.A.
- Casar la sentencia recurrida de la Audiencia Provincial y revocar en su totalidad la sentencia de primera instancia.
- No imponer costas a la entidad demandada en relación con el recurso de casación ni en la segunda instancia; sin embargo, se impusieron las costas de la primera instancia a los demandantes.
- Devolver el depósito constituido a la parte recurrente, conforme a la normativa procesal.
Aspectos Relevantes para el Ámbito Inmobiliario
Esta resolución resulta de interés para las comunidades de vecinos y otros actores del ámbito inmobiliario, ya que aclara aspectos prácticos en la interpretación y aplicación del art. 1.2ª de la Ley 57/1968 respecto a los anticipos de pago en la compraventa de viviendas en construcción. En este sentido, se destacan los siguientes puntos:
- El control de los ingresos en cuentas destinadas a fines diversos no implica automáticamente una responsabilidad de fiscalización exhaustiva por parte del banco.
- La ausencia de datos que identifiquen de manera clara una operación como anticipo de compra no obliga a la entidad a destinar recursos adicionales para verificar cada entrada.
- La jurisprudencia reciente consolida un criterio más restringido respecto a la responsabilidad por la falta de diligencia en la gestión de ingresos de las cuentas de los promotores.
Referencia y Acceso a la Fuente
Para ampliar la información y consultar el contenido original de la sentencia, se puede acceder a la fuente a través del siguiente enlace: Sentencia STS 5096/2024 en el Poder Judicial.