Antecedentes de Hecho
En los autos identificados con el PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000264/2022, se analizó el recurso de apelación interpuesto por EMPRESA ÁLVARO Y FÁTIMA SL contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Astorga. La resolución de instancia había desestimado la demanda presentada por la parte actora, imponiéndole además las costas. Los antecedentes recogen que, durante una Junta de Propietarios, se adoptaron acuerdos respecto a la contribución en los gastos de sustitución del ascensor en el edificio, motivo central del litigio.
La demanda se fundamentó en la impugnación del acuerdo comunitario, basándose en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal y en disposiciones de los Estatutos de la comunidad. Se alegó que las manifestaciones del representante de la demandante constituían un rechazo a contribuir a dichos gastos, lo que, según la parte actora, le otorgaba la legitimación para impugnar el acuerdo.
Fundamentos de Derecho Aplicados en la Sentencia
Legitimación Activa
Se analizó la situación de la parte demandante en relación con su legitimación activa para impugnar los acuerdos adoptados en la Junta de Propietarios. En este sentido, se interpretó que las manifestaciones del representante de ÁLVARO Y FÁTIMA SL debían considerarse como un rechazo explícito a asumir el gasto derivado de la sustitución del ascensor, y no como una mera abstención. Esto confirma la aplicación de lo dispuesto en el artículo 18 de la LPH, que establece las condiciones de impugnabilidad de los acuerdos comunitarios.
Incongruencia Omisiva en la Resolución
Otro aspecto controvertido fue la omisión en la declaración de inoponibilidad del artículo 11º de los Estatutos de 1993 no inscritos en el Registro de la Propiedad. Se expresó que la parte actora, al adquirir los locales mediante escritura notarial, desconocía dicho estatuto, lo que vulneraría su derecho como tercero de buena fe. Asimismo, el Tribunal valoró, en consonancia con la doctrina en materia de gastos extraordinarios, que la sustitución del ascensor no podía equipararse a simples gastos ordinarios de conservación o reparación.
Gastos Extraordinarios y Exoneración de Contribución
El análisis del Tribunal se centró en la diferenciación entre gastos ordinarios y extraordinarios. Se puntualizó que la sustitución del ascensor, por su carácter no obligatorio desde un punto de vista legal-administrativo, representa un gasto extraordinario. En este contexto, se comprobó que las disposiciones estatutarias existentes en el Registro y las estipulaciones de 1993 establecían principios que no permitían al local en cuestión asumir la totalidad de un gasto que excede los límites de reparación rutinaria.
Aspectos Relevantes de la Sentencia
- Interpretación de las Actuaciones en Junta:Se valoró la documentación aportada, incluyendo actas de la reunión y declaraciones de testigos, para determinar que el representante de la parte actora manifestó un rechazo inequívoco, no una abstención, en las votaciones relativas al gasto en sustitución del ascensor.
- Diferenciación de Gastos:Se estableció que la sustitución del ascensor entra en la categoría de gasto extraordinario, diferenciándose claramente del mantenimiento o reparación de elementos comunes.
- Aplicación de la Doctrina Jurisprudencial:La resolución se apoya en sentencias previas, como las de la STS de 2012, 2018 y 2019, que han interpretado de forma restrictiva las cláusulas exoneratorias en relación con la obligación de contribuir a dichos gastos.
- Eficacia de los Estatutos:Aunque no inscritos, se reconoció que los Estatutos de 1993 despliegan eficacia respecto a la comunidad y a la parte actora, sin que dicho hecho pueda eximir la correcta aplicación de los derechos y obligaciones en que se basó el acuerdo impugnado.
Referencia a la Jurisprudencia y Antecedentes Legales
La sentencia, dictada en el seno de la Audiencia Provincial de León, Sección 2, inició una discusión acerca de la interoperabilidad de normas estatutarias y la interpretación de los gastos en comunidades de propietarios. Se destacan las siguientes citas y referencias:
«El principio de autonomía de la voluntad permite que la voluntad comunitaria expresada a través de los estatutos autorice, en determinadas circunstancias, la exoneración de la obligación de contribuir a determinados gastos a algunas viviendas o locales comerciales.» (STS de 13 de noviembre de 2012)
«La instalación o sustitución del ascensor, y en particular su adecuación a normativa, debe considerarse obligatoria para garantizar la accesibilidad y el uso total del inmueble.» (STS de 21 de junio de 2018)
Estas referencias se encuentran en consonancia con la interpretación de la obligación contributiva en obras que exceden el mero mantenimiento y que se orientan a la mejora general del inmueble.
Información Procesal y Enlace a la Fuente
El proceso procedió mediante recurso de apelación, con el número de resolución 675/2024, y fue intervenido por la magistrada ponente Dª María del Pilar Robles García. El expediente se originó en el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Astorga.
Para mayor información y consulta de la sentencia completa, se puede acceder a la fuente a través del siguiente enlace: Sentencia SAP LE 1898/2024.