Datos del Caso
- Roj: SAP O 4024/2024
- ECLI: ES:APO:2024:4024
- Id Cendoj: 33044370012024100782
- Órgano: Audiencia Provincial
- Sede: Oviedo
- Sección: 1
- Fecha: 19/11/2024
- Nº de Recurso: 642/2023
- Nº de Resolución: 793/2024
- Procedimiento: Recurso de apelación
- Ponente: Javier Antón Guijarro
- Procedimiento de origen: Procedimiento Ordinario 835/2022
- Partes Intervinientes: Don Fabio como apelante y Comunidad de Propietarios DIRECCION000 como parte apelada
Antecedentes de Hecho
En esta causa se registran hechos relevantes derivados del acuerdo de la comunidad de propietarios de la DIRECCION000, adoptado en junta de propietarios el 21 de diciembre de 2020, mediante el cual se decidió realizar una rampa exterior similar a la del portal nº NUM000 de la misma calle. Se encargó a la arquitecta que había realizado obras anteriores el desarrollo del proyecto para la ejecución de la obra, determinándose posteriormente la solicitud de presupuestos a diversas empresas.
El administrador, Don Fabio, mantuvo contacto con la arquitecta y diversas empresas, siendo la empresa «L.A.L CONSTRUCCIONES Y REFORMAS» la ofertante inicial. Los presupuestos presentados ascendieron inicialmente a 13.874,96 euros y, tras ajustes, a 14.966,96 euros sin incluir IVA.
Durante la ejecución de las obras se produjeron discrepancias y deficiencias señaladas en el informe pericial de la arquitecta, que fueron corroboradas en declaraciones en el juicio. Se evidenció que la obra se inició sin la debida comunicación a la profesional responsable del proyecto técnico, hecho que finalmente derivó en la necesidad de demoler y rehacer por completo la rampa, generando un coste total de 21.791 euros aprobado en junta el 9 de marzo de 2022.
Fundamentos de Derecho
Relación Jurídica y Funciones del Administrador
Los hechos del caso han sido analizados ante el marco normativo aplicable, destacando la relación jurídica que vincula a la comunidad de propietarios con su administrador. Este vínculo se ha debatido ampliamente en doctrina y jurisprudencia, situándose en el ámbito del mandato sui generis, donde se distinguen obligaciones propias de la gestión de negocios ajenos y los principios de buena fe y diligencia (lex artis profesional).
El artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal establece las atribuiciones del administrador, incluido el deber de «ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras». Esta obligación se complementa con el principio de buena fe recogido en el artículo 1258 del Código Civil, el cual impone al mandatario (en este caso el administrador) la necesidad de actuar con diligencia y fidelidad en beneficio de la comunidad.
Responsabilidad y Deber de Comunicación
El tribunal ha considerado que el cumplimiento de las funciones del administrador implica además el seguimiento y coordinación entre las partes intervinientes en la ejecución de la obra. El deber de comunicar el inicio de las obras a la dirección facultativa es una consecuencia lógica y necesaria para asegurar que la ejecución se ajuste a la normativa vigente en materia de accesibilidad y seguridad, tanto la establecida por el Principado como la del Código Técnico de Edificación.
La ausencia de dicha comunicación ha sido considerada un incumplimiento de la obligación contractual y profesional, derivado de la aplicación elemental de la buena fe (art. 1258 C.C.) y de la responsabilidad contractual que emana de los artículos 1101 y 1104 del Código Civil.
«El mandatario está obligado a realizar la actividad, objeto del mandato, diligentemente y en interés del mandante: es el llamado deber de fidelidad.» (STS 1045/2004, de 28 de octubre)
Asimismo, la doctrina reflejada en la STS 1193/2004, de 20 de diciembre, destaca la integración de las estipulaciones contractuales y el deber de conducta en favor de la parte más débil, reforzando la exigencia de actuación conforme a la buena fe en las relaciones fiduciarias.
Fallo y Modo de Impugnación
La sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Oviedo, dictada el 19 de octubre de 2023, fue confirmada en el recurso de apelación al concluir que el administrador incumplió de forma grave sus obligaciones, al no comunicar el inicio de las obras y no ejercer el seguimiento necesario para verificar el cumplimiento de las normativas aplicables.
El fallo establece además la condena en costas al apelante y dispone el destino legal del depósito constituido para recurrir. Se destaca que la resolución se encuentra sujeta a recurso de casación, conforme a lo dispuesto en los artículos 466 y 477 siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
El planteamiento del recurso por parte de Don Fabio, basado en la inexistencia de una norma expresa que imponga tal deber, fue rechazado al considerarse que la obligación deriva de una interpretación integradora tanto del encargo profesional como de los usos y costumbres en el sector, obligando al administrador a informar a la dirección facultativa para asegurar la correcta ejecución de la obra.
«Ha de recordarse, sin embargo, que el artículo 1258 del Código Civil establece reglas de conducta de carácter imperativo, ajenas a las voluntades de las partes, que imponen especiales deberes en favor de la parte más débil.» (STS 1193/2004, de 20 de diciembre)
La decisión recae en la confirmación de la sentencia apelada, rechazando el recurso formulado y estableciendo que, de haberse ejecutado correctamente la obra con los fondos abonados inicialmente, la comunidad se habría evitado el posterior desembolso adicional.
Referencia y Fuente
Para consultar el texto íntegro de la resolución y otros detalles normativos, se puede acceder a la siguiente fuente del Poder Judicial: Fuente: Poder Judicial.