Datos Generales del Caso
Esta sentencia, dictada el 21 de octubre de 2024 por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo con núm. recurso 4142/2020, corresponde a un recurso de casación en el que se impugna la sentencia de apelación de la Audiencia Provincial de Madrid, sección 20ª, dictada el 28 de abril de 2020. El fallo resuelto es identificado como STS 5242/2024, en el que se relacionan antecedentes procesales y cuestiones legales en materia de responsabilidad de la entidad bancaria.
- Órgano: Tribunal Supremo, Sala de lo Civil
- Sede: Madrid
- Nº de Resolución: 1353/2024
- Procedimiento: Recurso de casación
- Ponente: D. Francisco Marín Castán
Antecedentes Fácticos y Procesales
El litigio se origina tras la demanda interpuesta por D. Sixto y D.ª Aurora contra Caixabank S.A., en la que se reclama la restitución de una cantidad anticipada de 155.000 euros realizada por los compradores en el contexto de la adquisición de una vivienda en construcción.
Entre los hechos probados destacan:
- La existencia de un contrato privado de compraventa, celebrado con fecha 11 de noviembre de 2003, en el que se identificaba a Overseas Property Portfolios S.L. como titular de los derechos de venta.
- La transferencia de 155.000 euros, efectuada el 2 de octubre de 2003, a una cuenta de Caixabank perteneciente a Overseas, sin que se indicase un concepto que permitiera distinguir su naturaleza.
- La ausencia de inicio de las obras de construcción debido a la falta de la licencia preceptiva, lo que motivó la resolución del contrato por parte de los compradores mediante burofax.
La sentencia de primera instancia estimó la demanda, imponiendo a la entidad demandada la devolución de la cantidad anticipada junto con los intereses legales correspondientes, y confirmada posteriormente por la Audiencia Provincial de Madrid. Frente a esa decisión, Caixabank interpusieron recurso de casación, alegando infracción de preceptos legales y divergencia frente a la doctrina jurisprudencial previa.
Cuestiones Jurídicas
Motivo Uno: Interpretación del Artículo 9 de la Ley 38/1999
El primer motivo del recurso invoca la supuesta infracción del artículo 9 de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, fundamentándose en los siguientes puntos:
- La controversia sobre si Overseas, al actuar como titular de los derechos de venta, reúne los elementos para ser considerado promotor conforme al mencionado precepto.
- La aplicación de la doctrina jurisprudencial establecida en sentencias previas, como las STS 98/2004, STS 1196/2004 y STS 208/2005, que han interpretado de forma restrictiva el concepto del promotor en el ámbito de la Ley de Ordenación de la Edificación.
«La protección conferida a los compradores de viviendas en construcción exige que el ente que reciba los anticipos asuma la condición de promotor, no pudiendo eludirlo mediante la creación de entidades interpuestas.»
Motivo Dos: Responsabilidad según el Artículo 1-2ª de la Ley 57/1968
El segundo motivo del recurso cuestiona la responsabilidad de Caixabank, basándose en la interpretación del artículo 1-2ª de la Ley 57/1968, sobre el percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. Los argumentos principales son:
- El banco no debería asumir responsabilidad sobre pagos que se efectúan en una cuenta perteneciente a una entidad (Overseas), cuando no se dispone de elementos que acrediten, de manera fehaciente, que dichos ingresos correspondían a anticipos destinados exclusivamente a la adquisición de una vivienda.
- La inexistencia de un concepto claro o de una cuenta especial que identifique de forma inequívoca que el ingreso era configurado como anticipo del precio de una vivienda en construcción.
«La responsabilidad del art. 1-2ª de la Ley 57/1968 se limita a aquellos ingresos que se realizan en cuentas del promotor debidamente diferenciadas, no pudiéndose atribuir una labor de control que supere la obligación de diligencia habitual de la entidad bancaria.»
Resolución del Tribunal Supremo
En el fallo, el Tribunal Supremo resuelve, en primer lugar, desestimar el motivo basado en la interpretación del art. 9 de la Ley 38/1999, ratificando la calificación de Overseas como promotora a efectos legales. La discusión se centró en el hecho de que, a pesar de que Overseas aparecía formalmente como titular de los derechos de venta, la sustancia del contrato y los movimientos de la cuenta permitían inferir su responsabilidad como promotor.
En cuanto al segundo motivo, evaluado a la luz del art. 1-2ª de la Ley 57/1968, el Tribunal Supremo concluye que Caixabank debía asumir la responsabilidad por haber aceptado el ingreso de los 155.000 euros, reconociendo que la entidad bancaria pudo haber debido identificar el destino de dichos fondos, pese a que la cuenta no estuviera expresamente definida como especial para anticipos de compraventa.
«El Tribunal ha establecido que la responsabilidad de la entidad de crédito se fundamenta en la posibilidad, aun mínima, de conocer el origen y el destino de los ingresos, imponiéndose asímismo el principio de diligencia en el control de las operaciones en cuentas que, por su naturaleza, sugieren actuaciones en el ámbito de la construcción y venta de viviendas.»
El recurso de casación fue estimado en el sentido de que se debía casar la sentencia recurrida, estimándose el recurso de apelación y desestimando íntegramente la demanda, y se establecieron las costas procesales conforme a lo previsto en la normativa procesal vigente.
Consideraciones y Referencias Legales
La sentencia STS 5242/2024 ofrece un importante precedente en relación con:
- La interpretación del rol y la responsabilidad del ente que recibe anticipos en operaciones de compraventa de viviendas sobre el régimen de la Ley 57/1968.
- La aplicación de la jurisprudencia previa en relación con el concepto de promotor en el marco de la Ley 38/1999, haciendo especial hincapié en el carácter sustantivo de las relaciones contractuales y los movimientos financieros.
- La extensión del deber de diligencia de las entidades bancarias en la verificación de la naturaleza de los ingresos que ingresan en cuentas de titularidad de entidades vinculadas a promociones inmobiliarias.
Asimismo, el fallo reafirma la importancia de contar con una adecuada identificación del concepto de pago en las transferencias, para evitar confusiones en la imputación de responsabilidades. Este criterio se ha fundamentado en las resoluciones previas y en la práctica judicial aplicada por el Tribunal Supremo en casos análogos.
Para ampliar la información sobre la sentencia, se puede consultar el siguiente enlace: Fuente: Poder Judicial.