Datos Generales del Procedimiento
En la presente resolución se recogen los antecedentes y fundamentos relativos al recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 de Rubí en contra de la entidad ONCISA PROMOCIONES SERVICIOS INMOBILIARIOS S.A. en el marco de un procedimiento ordinario seguido inicialmente en el Juzgado de 1ª Instancia nº 08 de Madrid (Procedimiento 726/2019).
- Órgano: Audiencia Provincial Civil de Madrid, Sección Décima
- Sede: Madrid
- Fecha de Resolución: 09/10/2024
- Nº de Recurso: 263/2024
- Nº de Resolución: 411/2024
- Procedimiento: Recurso de apelación
- Ponente: Dña. Amalia de la Santísima Trinidad Sanz Franco
- Resoluciones Previas: Sentencia del Juzgado de 1ª Instancia nº 08 de Madrid (14/07/2023) y otra resolución (SJPI, Madrid, núm. 8, 14-07-2023)
Antecedentes de Hecho y Contexto del Procedimiento
Mediante la demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios, se ejercitó una acción sobre vicios de la construcción e incumplimiento contractual basándose en los artículos 1101, 1011, 1107, 1124 y 1258 del Código Civil. El expediente documenta que, tras la finalización de la obra el 09 de julio de 2008, se constató la existencia de deficiencias constructivas tales como filtraciones en el perímetro de la finca y fisuras en las terrazas, acompañadas de fluorescencias en el solado, según los informes periciales presentados.
La sentencia dictada el 14 de julio de 2023 desestimó íntegramente la demanda, fundamentando que la prueba aportada estaba dirigida exclusivamente a acreditar los vicios o defectos constructivos y no el incumplimiento contractual. Dicho fallo incluyó la imposición de costas sobre la parte demandante.
Fundamentos Jurídicos de la Resolución
El análisis de la sentencia apelada se centra en diversos puntos de derecho y criterios jurisprudenciales relevantes:
Legitimación Activa de la Comunidad de Propietarios
El recurso se fundamenta en la capacidad de las comunidades de propietarios para reclamar daños tanto en elementos comunes como privativos, en consonancia con una jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo. Se hace referencia a la sentencia de 16 de junio de 2017 (rec. 928/2015), y a diversas resoluciones anteriores que han amplio el alcance de la representación del presidente de la comunidad para defender los intereses colectivos sin necesidad de autorización expresa en cada caso.
«Las comunidades de propietarios, con la representación conferida legalmente a los respectivos presidentes, gozan de legitimación para demandar la reparación de los daños causados tanto a los elementos comunes como a los privativos del inmueble.»
Valoración de las Pruebas Periciales
La sentencia recoge la importancia de la apreciación de la prueba pericial mediante el uso de la sana crítica, tal y como se ha establecido de manera reiterada en la jurisprudencia. Se contraponen diferentes dictámenes periciales, destacando el informe emitido por la perito judicial, cuya objetividad y exhaustividad se valoran como decisivas para acreditar los defectos constructivos.
«Las pruebas periciales obrantes en autos han de ser valoradas según las reglas de la sana crítica… el juzgador está llamado a decidir cuál de ellos merece mayor credibilidad.»
Prescripción y Plazo Aplicable
Otro aspecto relevante en la resolución es la aplicación del plazo de prescripción. Se determina que, en virtud de lo dispuesto en el art. 121-20 del Código de Civil de Cataluña y el art. 111-03 del mismo texto legal, es aplicable un plazo de diez años para ejercer la acción de incumplimiento contractual por vicios y defectos constructivos. La interposición de acciones posteriores a este plazo se vio mitigada por la interrupción del mismo a efecto de un requerimiento previo remitido a la promotora mediante burofax el 26 de junio de 2018.
Responsabilidad Contractual y Diferenciación con Vicios Constructivos
En el análisis se sostiene que el incumplimiento contractual no debe confundirse con la mera existencia de vicios constructivos. La sentencia hace referencia a diversos pronunciamientos, entre ellos la sentencia STS 190/2015, que distingue claramente la responsabilidad por incumplimiento del contrato de la acción derivada de los vicios de la construcción. Se recalca que el compromiso contractual de la promotora es de entregar la obra conforme a lo pactado en el proyecto inicial, lo cual, de no cumplirse, genera la responsabilidad contractual de la parte vendedora.
«El incumplimiento del contrato y la existencia de vicios constructivos reviste implicaciones jurídicas diferentes, afectando de manera directa a la relación contractual entre compradores y vendedora.»
Análisis Integral del Fallo y Recursos Implicados
La parte apelante, representada por la Comunidad de Propietarios, solicitó la revisión de la sentencia inicial, adaptando el petitum a las reparaciones concretas indicadas en el dictamen de la perito judicial. El tribunal, tras analizar la totalidad de la prueba y los argumentos presentados, procedió a la estimación parcial del recurso.
- Se revocó la resolución que desestimaba la demanda en su totalidad.
- Se condenó a la parte demandada a llevar a cabo las reparaciones necesarias para subsanar los vicios y defectos constructivos, según lo detallado en el informe pericial.
- Se estableció un plazo de seis meses para la ejecución de las obras, en caso de incumplimiento, se autoriza a la Comunidad de Propietarios a realizarlas a costa de la demandada.
- No se impusieron costas procesales de forma expresa en ambas instancias.
Asimismo, se subraya que, en aplicación de lo dispuesto en los artículos 394-2 y 398-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no procede una imposición especial de costas en este tipo de procedimientos.
Consideraciones sobre la Aplicabilidad de la Normativa
La sentencia destaca la relevancia de diversas normas y principios jurídicos:
- Código Civil: Se han invocado artículos que establecen las obligaciones contractuales y la responsabilidad por daños resultantes de un incumplimiento en la entrega del inmueble conforme al proyecto inicial.
- Normativa de la LOE: Aunque la Ley de Ordenación de la Edificación regula la responsabilidad de los agentes de la construcción, en el presente caso se ha considerado que la acción ejercitada tiene un carácter contractual derivado de los contratos de compraventa.
- Ley de Enjuiciamiento Civil: Especialmente en lo referente a la valoración de pruebas periciales y la imposición de costas.
Recursos y Mecanismos de Impugnación
La sentencia establece que contra la resolución dictada no procede recurso ordinario alguno. No obstante, se contempla la posibilidad de interponer un recurso extraordinario de casación en aquellos supuestos que se prevean en el artículo 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siempre dentro del plazo de veinte días y bajo las condiciones específicas que establece la normativa vigente.
El procedimiento de impugnación exige que, de interponerse dicho recurso, se realice la constitución del depósito correspondiente en la cuenta de consignaciones habilitada por la Sección.
Enlace a la Fuente y Referencias Legales
Para consultar el texto íntegro de la resolución y obtener información adicional sobre la normativa aplicada, se puede acceder a la fuente oficial a través del siguiente enlace: