Los carteles en una comunidad de vecinos son motivo de preguntas y discusión ¿Quiere hacer obras en su casa? ¿Quizá quiere alquilar su casa? ¿Es propietario de un local y quiere poner un cartel o rótulo con su nombre? En este artículo vamos a ver 3 casos que suscitan bastantes dudas.

¿Debo que informar a mis vecinos de las reparaciones u obras que vaya a hacer en mi casa?

Nos agrade o no, las obras en una casa en todo momento suponen un quebradero de cabeza. La suciedad, el ruido que se hace, el no ser posible usar ciertas zonas comunes cuando se está haciendo la obra o las quejas de otros comuneros son algunos de los problemas a los que nos tendremos que enfrentar en el momento de hacer una obra en una comunidad de vecinos.

La respuesta a la cuestión es: afirmativo, se debe informar a los vecinos así como a la junta de propietarios sobre la realización de obras, pero no es algo obligatorio.

Así que ¿qué significa esto?

La Ley de Propiedad Horizontal estipula que hay que dar aviso al presidente de la comunidad o al administrador de la finca, pero avisar a todos los vecinos no es obligatorio.

Siguiendo el sentido común siempre es conveniente realizar una información general con un cartel de manera informal y disculparse de antemano por las posibles molestias que se puedan causar por la obra. Este tipo de comportamientos siempre son positivos para la correcta convivencia con el resto de comuneros, pero, como ya hemos dicho, no sería obligatorio.

En cualquier caso, la cuestión es avisar, no es una petición de permiso. Es posible hacer obras en nuestras viviendas en cualquier momento, siempre que no afecten a la fachada, ni a los elementos comunes, ni a la seguridad del edificio.

Tenemos un ejemplo de aviso obras que te puede ayudar.

¿Dónde debería ubicar un aviso sobre la reforma de mi vivienda en la comunidad?

Hay varias maneras.  Si hay una junta de vecinos antes de que empiecen la reforma u obras que se quieran hacer, es un momento perfecto para informar y dar aviso a los vecinos.

Otra posibilidad es colocar un cartel o varios carteles en la finca. La mejor opción es en la zona que esté habilitada para tal efecto, tipo tablón de anuncios, o en un espacio que se vea claramente, por poner un ejemplo: algún pasillo que sea de paso frecuente, en el propio ascensor o también en una puerta que sea de uso más general.

En cuanto a los detalles e información que se debería dar a la comunidad de vecinos, lo habitual es decir algunos puntos como: el tiempo de la duración de la reforma, el horario de trabajo de los operarios y muy útil es precisar que las zonas comunes quedarán limpias y ordenadas al final de las obras.

Asimismo, si hay algún daño durante la obra en alguna parte común de la comunidad tendrá que arreglarse. Esto lo suele hacer la propia empresa contratada sin necesidad de decir nada, pero en caso de que no fuera el caso el propietario debe ser quien asuma dicha reparación, sin eximirle de que pueda después reclamar a la empresa que hace las obras dicho importe.

Por último, hay que tener en mente la cuestión de los ruidos. Deberá ver qué dice el municipio en sus normativas y en el supuesto de no tener una habrá que consultar la de la comunidad autónoma. Suele ser normal poder comenzar a las 8 de la mañana, aunque si atendemos al decoro social se recomienda que sea desde la nueve mejor.

De forma sucinta, lo primero que debemos decir es que, el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal estipula que «el dueño del inmueble puede hacer obras sin menoscabar o alterar la seguridad del edificio, ni tampoco su estructura general así como tampoco modificar la configuración o estado exterior.

Por otra parte: si alguno de los vecinos se ve afectado por las obras, tendrá derecho a reclamar una indemnización por los daños causados y, en primer lugar, a elaborar un presupuesto que tendrá que presentarse al Presidente.

En resumen, el responsable de la obra debe cumplir dos requisitos: que no se altere la seguridad o la estructura del edificio en su interior o exterior, y que no se vulneren los derechos de otros propietarios.

¿Es posible colgar un cartel de «se vende» o «se alquila» en la comunidad?

Es un común que los copropietarios pongan carteles anunciando las propiedades que tienen en alquiler o en venta. Estos carteles suelen ponerse en la terraza de la propia vivienda o en algún lugar de las zonas comunes de la comunidad de vecinos.

Por lo tanto, es necesario hacer una distinción entre los dos casos:

Carteles en terrazas de una comunidad de vecinos

En lo referente a la instalación de carteles de «se vende» o «se alquila» en los balcones, terrazas o ventanas de una vivienda, como tiene la consideración de un elemento común de uso privativo, no debe ser necesario un acuerdo de la Junta de vecinos de la comunidad de propietarios para su colocación, como no es una obra definitiva que suponga el cambio de aspecto de una fachada, se trata de un elemento temporal que no produce un perjuicio estético evidente para la comunidad de propietarios.

Aunque es un elemento que se ve desde la fachada, la comunidad no puede llegar al caso de no dar permiso a los comuneros que estén en disposición de vender su vivienda.

De hecho, ni siquiera debe cumplir la obligación que el artículo 7.1 de la LPH le impone, relacionado con notificar al Presidente de dicha instalación, ya que regula la ejecución de la obra, y en este caso estamos hablando de una instalación temporal que no necesita obra y que no tiene un impacto permanente en el exterior (en la fachada).

Los carteles en zonas comunes de una comunidad

Un caso distinto es la colocación de estos carteles en las zonas comunes ya que requiere de la autorización de una mayoría simple en junta, como tipifica el artículo 17.7 de la LPH, debido a que los dueños de viviendas no pueden utilizar las zonas comunes a su antojo.

Pasa lo mismo con la instalación de estos carteles o señales en la entrada. En este supuesto, hay que pedir también el consentimiento de la comunidad.

De cualquier forma, es posible que hoy en día, sea menos necesario este tipo de usos puesto que en internet hay muchos portales inmobiliarios donde se pueden publicar anuncios de forma fácil.

Carteles de publicidad de locales en las comunidades de propietarios

Los carteles o rótulos de los locales comerciales de un negocio presentan inconvenientes muchas veces.

A estos efectos hay jurisprudencia que tipifica qué puede hacerse.

Si el rótulo o letrero publicitario es de un tamaño normal, la comunidad de propietarios no puede prohibir la publicidad del local. La sentencia de la Sala 1ª de lo Civil, Sentencia 6 de abril 2006, recurso 2695/1999, tipifica que “mientras el cartel no sobrepase de los parámetros exteriores del local, ni genere perjuicio a los demás copropietarios o se altere el aspecto arquitectónico del edificio no se puede prohibir la instalación de anuncios o carteles, ya que es inherente a cualquier actividad comercial”.

Esta misma sentencia asegura que cobrar una cuota o canon por el uso de las partes que son comunes es una restricción que no tiene justificación y de los derechos de los copropietarios de locales comerciales para sus objetivos comerciales.

La jurisprudencia ha favorecido, por norma general, la promoción de carteles en los locales, conforme han señalado múltiples sentencias.

Audiencia Provincial de Alicante, 15 de noviembre de 2017 «Los acuerdos por los que se autoriza la colocación de carteles publicitarios en fachadas exteriores son válidos porque, aunque no cumplen plenamente con los estatutos, no se ha acreditado que su instalación haya causado un perjuicio estético«.

Audiencia Provincial de Madrid 04/10/2012 «La colocación de los carteles en la fachada no constituye un uso ilegal de un elemento común, al no tener impacto estético relevante».

Audiencia Provincial de La Coruña 26/04/2012 «Aunque se requiere el consentimiento unánime para instalar un cartel anunciador en un elemento común, se considera dado cuando la comunidad ha dejado pasar quince años».

Sin embargo, si el cartel que se quiere poner en la comunidad de vecino sobrepasa los límites considerados apropiados para fines comerciales, dicho de otro mod, que sobrepase el local, la comunidad tiene derecho a cobrar por este nuevo servicio.

Para poder realizar dicha reclamación, el asunto debe ser sometido a junta y ser aprobado por los propietarios, el acuerdo necesario es de 3/5 del total de las cuotas, en aplicación del artículo 17, apartado 3, de la Ley de Propiedad Horizontal.

Si el propietario no acepta pagar, la comunidad puede prohibir la instalación. Y si el propietario no cumple con lo acordado, entonces no queda más remedio que acudir a la vía judicial en la forma habitual para estos casos, que es un proceso ordinario 249.8 de la LEC, que dice:

 «8.º Cuando se ejerciten las acciones que otorga a las Juntas de Propietarios y a éstos la Ley de Propiedad Horizontal, siempre que no versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad, en cuyo caso se tramitarán por el procedimiento que corresponda.»

En cuanto a la colocación de carteles en los pisos por parte de profesionales (abogados, psicólogos, etc.), la Comunidad no puede restringir la instalación de estos carteles, siempre que sean de un tamaño normal, como es el caso de la instalación de carteles de «se vende». La Comunidad no puede adoptar una posición igualitaria y prohibirlo en todos y cada uno de los casos.

No obstante, lo más justo sería que el propietario indicara al gestor/administrador de la propiedad el tipo de rótulo a instalar y su tamaño.

Hay otras situaciones similares con los carteles en un comunidad de propietarios, por ejemplo, cuando el promotor se reserva el derecho de poner carteles publicitarios o promocionales en la terraza de un edificio sin tener permiso de la junta de propietarios, lo que constituye una servidumbre permanente tanto de hecho como de derecho, mucho expertos consideran esto como abuso de derecho.

El inconveniente es que para eliminar este abuso, la comunidad de propietarios debe llevar al promotor/constructor a los tribunales a fin de que se deroguen las disposiciones de los estatutos y se corrija el título constitutivo. Lo que puede ser más molesto y algo final las comunidades deciden no llevarlo a cabo.