El presidente de la comunidad de vecinos no hace nada

Muchas personas no saben cuales son las funciones del presidente de una comunidad de vecinos.

Algunas personas se adaptan bien y disfrutan el papel de presidente de la comunidad y repiten el cargo año tras año. Pero para otros, al ser nombrados o elegidos por sorteo o turno rotatorio, puede ser más complicado especialmente porque pueden tener más dudas sobre su rol como Presidente, haciéndose más cuesta arriba la anualidad.

Si la finca cuenta con un administrador, la cosa es más fácil, ya que daría la guía y el asesoramiento necesario, además de realizar las funciones de gestión que tenga encargada por la Junta de Propietarios y la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

¿El presidente de la comunidad de vecinos no hace nada?

Es posible que el presidente de la comunidad sea elegido, pero se aparte del papel que tiene que desarrollar como presidente.

Si tiene un administrador de fincas, apenas se notará, ya que será el profesional el que gestionará y velará por el día a día de la comunidad.

Sin embargo, si su comunidad no cuenta con un gestor, será el presidente quien tenga que encargarse.

¿Qué ocurre si el presidente de la comunidad de vecinos no hace nada?

Nuestra primera sugerencia es explicar el problema al Presidente de forma sosegada.

Podríamos decirle de forma amistosa que hay algunas cosas en la comunidad que no están como deben, seleccionando las palabras para que no se sienta atacado y se ponga a la defensiva. Si no reacciona a este primer toque de atención y las cosas siguen igual, entonces es el momento hacer otras cosas.

La comunidad podría convocar una reunión para destituir al presidente. Para que esto ocurra, la mayoría debe estar de acuerdo. Aunque el presidente de la comunidad debe convocar la junta, si no quiere hacerlo, puede hacerlo el 25% de los propietarios.

Para no tener que llegar a estas situaciones en la comunidad, siempre se recomienda nombrar como presidente que quiera ostentar el puesto. Si esta persona muestra una buena actitud hacia el cargo, será difícil que no cumpla con sus obligaciones.

Cómo se nombra al presidente de una comunidad 

La Ley de Propiedad Horizontal establece que el Presidente de la Comunidad es el máximo representante de la Comunidad de Propietarios.

Su mandato es de un año y es designado entre los propietarios por elección, rotación o por sorteo, salvo que los estatutos de la comunidad dispongan otra cosa. Este nombramiento deberá constar en el acta de la junta general ordinaria.

⚠️ Cualquier propietario, independientemente de su edad, puede ser Presidente de la Comunidad de Vecinos.

No se requieren conocimientos o habilidades especiales para este puesto, ya que el administrador de la propiedad (si lo hay) se encargará de facilitar el trabajo del presidente.

La figura del presidente es obligatoria en una comunidad, por lo que debe ser alguien nombrado al efecto. El titular puede solicitar al juez, en el plazo de un mes desde el nombramiento, su cese en el cargo, exponiendo las razones pertinentes.

Según el apartado 7 del artículo 17 de la LPH, esta decisión será adoptada por un juez. Además, la persona nombrada puede ser destituida antes de que finalice su mandato con la aprobación de la Junta de Propietarios en una reunión extraordinaria.

Las funciones del presidente de una comunidad de vecinos son múltiples. Pero, en resumen, es la persona encargada de aplicar las decisiones adoptadas por la Junta de la Comunidad de Vecinos, que es el órgano supremo responsable de la Comunidad.

Como representante, está obligado a cumplir las decisiones tomadas, a velar por su aplicación y a garantizar su buen funcionamiento.

Algunos de estos deberes se reflejan en los artículos 13 y 16 de la Ley de Propiedad Horizontal.

A continuación se desglosan sus distintas funciones:

1. El Presidente es el representante legal de la finca

Una de las funciones del presidente de la comunidad de vecinos es la de representante legal de la comunidad.

En concreto, el artículo 13.3 de la L.P.H. establece que el Presidente «representará legalmente a la comunidad en todos los asuntos relacionados con ella, tanto en el ámbito judicial como en el extrajudicial».

Como la Comunidad de Propietarios no tiene personalidad jurídica, el Presidente representará a la finca en todos los procedimientos legales. Pero también en otros aspectos, como la firma de contratos, etc.

2. El presidente es quien convoca a junta a los propietarios

La junta será convocada por el Presidente de acuerdo con el artículo 16.2 de la LPH. Corresponde a esta figura la celebración de una reunión al menos una vez al año (excepto casos excepcionales como de pandemia si la administración pública así lo determina a través de una ley o norma) en la que se deberá aprobar el presupuesto y las cuentas anuales.

Con anterioridad a la reunión, el presidente se encargará también de transmitir al secretario-administrador los puntos del orden del día que se tratarán en la junta de vecinos y de atender las peticiones de otros propietarios para añadir nuevos puntos al orden del día.

El acta deberá ser firmada por el presidente y el secretario paa el envío del acta hay 1 mes . Cualquier cambio que deba realizarse en el acta deberá ser indicado por el Presidente al Administrador.

3. Responsable de las obras y servicios contratados

Además de la representación legal, el presidente de la comunidad también se encargará de firmar los contratos de obras y servicios con los distintos mantenimientos o proveedores que trabajen en la comunidad, de acuerdo con el apartado 3 del artículo 13 de la L.P.H.

Es decir, que deberá firmar los contratos de sustitución de ascensores o teléfonos de entrada, realiza inspecciones y comprobaciones, lleva a cabo reparaciones y mejoras, etc., con el acuerdo previo de la junta. Esto será así a menos que la junta de propietarios vote a favor de que el administrador firme estos documentos a todos los efectos.

4. Exigir el pago de las deudas mediante el proceso monitorio

Todos los propietarios están obligados a pagar las cuotas de la comunidad, que se fijan en las reuniones de vecinos a tenor de presupuesto de gastos presentado, el reparto se suele hacer por el coeficiente aunque también se podría hacer lineal si la Junta de Propietarios así lo acuerda.

Si alguno de los propietarios no cumple con estos gastos (que se decidieron en la junta), se debe iniciar un procedimiento monitorio contra el deudor para exigir el pago de la deuda.

El Presidente de la Comunidad también es responsable de exigir el pago de estos gastos en el marco del procedimiento monitorio, de conformidad con el artículo 21, apartado 1, a menos que la Junta de Propietarios decida que el gestor sea el representante.

Lo cierto es que el para el proceso monitorio se suele contratar un abogado y el presidente solo deberá firmar el procedimiento antes de su presentación en el juzgado.

5. Cese de actividades molestas o prohibidas

El Presidente de la Comunidad será el encargado de solicitar el cese de las actividades molestas en la comunidad de propietarios, bien por iniciativa propia o a petición de cualquiera de los propietarios u ocupantes del edificio, de acuerdo con lo establecido en el apartado 7.2 de la LPH.

Estamos hablando de ruidos, obras sin permiso, etc. Y se advertirá al infractor para iniciar las acciones legales oportunas. No es necesario enfrentarse a la persona, se puede hacer dicho requerimiento a través de una carta escrita o burofax si se quiere dejar constancia del texto que se le manda.

Si el infractor persiste en su conducta, el Presidente (en representación de la comunidad) será el encargado de iniciar las acciones de cesación de los ruidos o actividades molestas contra él por la vía ordinaria, es decir, con un abogado. Y tanto presidente como abogado a contratar deberá ser autorizado previamente por la Junta de Propietarios.

6. El papel del secretario y administrador

El artículo 13.5 de la LPH establece que el Presidente de la comunidad ejercerá las funciones de Secretario y Administrador, salvo que los Estatutos o la Junta General de Propietarios, con el consentimiento de la mayoría, decidan prever estos cargos de forma separada del Presidente.

En las comunidades que tiene un administrador de fincas contratado, será este quien ostente dicho cargo. Será quien redacte el acta y además ejecute los acuerdos que se tomen en la finca. Quedando el presidente, si este así lo quiere porque no desea involucrarse en la gestión de la finca por falta de tiempo o ganas, en un rol prácticamente testimonial siendo su presencia necesaria en aquellas cosas que no pueda hacerse a través del administrador por no tener la función de representación legal que tiene el presidente.