Los pisos turísticos en comunidades de vecinos están incrementándose gracias a la alta demanda de turistas y de personas que invierten en esta clase de negocio. La popularización actualmente de la utilización de recursos online ha ayudado a la generalización del empleo de apps que controlan el catálogo de viviendas vacacionales o de alquiler por días.
Estas apps dejan a los arrendadores mostrar, arrendar y alojar a gente que quiere usar la propiedad en función del tipo de reserva. En este caso, por ejemplo, la casa se utiliza para el alquiler. En grandes ciudades como Madrid y Barcelona, este negocio está creciendo tanto de manera legal (con licencia) como ilegal y es por ello que se han aprobado nuevos decretos para controlar y regular esta nueva tendencia.
En este sentido, el desarrollo ha sido tan grande que, a modo de ejemplo, el Ayuntamiento de Barcelona, debido al fuerte crecimiento que hubo en la ciudad, decidió parar la concesión de licencias al menos hasta que se aprueben nuevas normativas que regule la actividad con mayor calado.
Del mismo modo, Madrid también ha iniciado el proceso de regulación de este tipo de alquiler estableciendo un intervalo de tiempo mínimo de 5 días de uso.
El alquiler turístico en la Ley de Propiedad Horizontal
Con la aprobación el 1 de marzo de 2019 de el Real Decreto-Ley 7/2019 en materia de vivienda y alquiler, se permite a las Comunidades de Propietarios la posibilidad de legislar y llegar a acuerdos para poder quitar el alquiler turístico por parte de la comunidad de vecinos.
El artículo 17.12 LPH, de forma resumida, establece que para llegar a dicho acuerdo se necesitará: el voto favorable de las tres quintas partes del total siempre que sumen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Y esta mayoría es igual en el supuesto de que se establezcan cuotas diferentes en cuanto a gastos para viviendas que realicen esta actividad. Eso sí, los incrementos no pueden ser superiores al 20% y además no serán retroactivos.
Cómo prohíbe una comunidad de vecinos el alquiler vacacional
Una opción sería ver si en los estatutos o en la Escritura de División Horizontal (título constitutivo) hay un límite sobre el uso de las viviendas, si no existe dicha prohibición, entonces será necesario que consiga la Junta un acuerdo para crear dicha prohibición del alquileres turísticos en el edificio.
- Para aprobar la prohibición de este tipo de negocios será necesario que el voto positivo de todos los propietarios que sumen 3/5 de los coeficientes de participación.
- El empleo de la casa para el alquiler turístico necesita la autorización de la comunidad autónoma a la que se corresponda, sin importar de las propias restricciones de la finca.
- Sólo vincula el acuerdo a los propietarios que, tras su aceptación, quieran destinar su propiedad a este negocio, debido a que no tiene efectos retroactivos.
- Por lo tanto, si la Comunidad quisiera prohibir el alquiler vacacional en el edificio, se tiene que convocar una junta general de propietarios y hacer figurar detalladamente en el orden del día el punto de que se prohíba el uso de casas para el alquiler turístico.
- Si este acuerdo se aprueba por una mayoría de las propietarios (3/5 del número total y de la cuota), en este caso, se tiene que hacer un certificado de dicho acuerdo con el fin de que se inscriba en el Registro de la Propiedad y que de este modo los futuros compradores de un piso puedan conocer la limitación y queden obligados a ella.
Creación de normas de régimen interno para regular los pisos turísticos
En la redacción de la convocatoria, incorporando la cuestión en el punto del orden del día, se señalará que se precisa un quórum de 3/5 para la aprobación con voto presunto del ausente, dicho de otro forma, que se precisa un acuerdo por mayoría simple de los asistentes, y se tendrá que esperar los 30 días previstos en el apartado 17.8 del LPH por si acaso alguna persona ausente quiere manifiestar su desacuerdo.
La convocatoria debe ir acompañada de la normativa interna propuesta en el orden del día, con la consideración de que los asistentes pueden incluir más y que con el quórum se puede votar cada regla.
La convocatoria podría contar con una disposición para debatir y votar el aumento de la cuota un 20% para aquellos propietarios que usen su vivienda como alquiler turístico, tal y como se estipula en la LPH, artículo 17.12.
En la convocatoria se debe hacer constar que, en si finalmente se llega a un acuerdo, sólo se aplicará a quienes alquilen su vivienda para empleo vacacional sin estar registrados ni tener autorización administrativa, así como a aquellos que aún no hayan utilizado su casa para uso vacacional, y a los potenciales adquirienes una vez se ha inscrito en el Registro de la Propiedad el acuerdo alcanzado.
⚠️ No se tiene que aplicar a todos esos cuya actividad estuviese regulada administrativamente antes de la aprobación del Acuerdo.
Primeramente se votará si se aprueba el reglamento interno, y después se votará, necesitando mayoría simple y un intervalo de tiempo de espera de 30 días por si exprensa algo los ausentes .
Posiblemente se aprueben algunas de las normas internas pero otras no. Bien, pues en este caso el voto del ausente debe aplicarse, primero, a la aprobación de las normas sobre la actividad del alquiler de pisos vacacionales, y luego, a cada una de las normas adicionadas en la reunión.
En el acta de la junta tiene que hacer constar que se el acuerdo se alcanzó por mayoría simple de los asistentes y que se dará traslado de la información a todos los ausentes, los cuales, cuentan con 30 días para rechazar el acuerdo al que se ha llegado.
Pasados los 30 días, se hará el recuento de los votos y estos llegan a sumar las 3/5 partes de los propietarios y las cuotas, se confeccionará un nuevo acta y se detallará a los propietarios sobre si se ha logrado llegar a un acuerdo sobre el alquiler vacacional.
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¿Son los acuerdos retroactivos?
Como hemos dicho, el acuerdo, desde su adopción, sólo será vinculante para aquellos propietarios que vaya a utilizar su propiedad para estas actividades desde su acuerdo. No obstante, cabe destacar la postura adoptada por el TSJ de Asturias en Sentencia de 26 de mayo de 2021.
De forma que según esta Sentencia la irretroactividad llega también a aquellos dueños que con anterioridad a su adopción ya habían ejecutado actos preparatorios para el inicio de dicha actividad.
El apartado 12 del artículo 17 de la LPH también establece la posibilidad de que la Comunidad de propietarios acuerde aumentar hasta un 20% los gastos comunes a los propietarios cuyas viviendas han sido destinadas al alquiler turístico.
Este acuerdo requiere también la mayoría de votos a favor de los 3/5 del total de los propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.
El acuerdo tampoco tiene carácter retroactivo, por lo que se aplicará desde el momento en que se adopte.
¿Qué sucede si un propietario destina su vivienda al alquiler turístico pese a estar prohibido en el edificio ?
Si la Comunidad de vecinos prohíbe el alquiler vacacional de edificios pero el propietario utiliza su propiedad para este fin, la Comunidad de Propietarios puede interponer una acción para detener dicha actividad en virtud de lo tipificado en el artículo 7.2 de la LPH.
Opciones para no prohibir el alquiler vacacional
La Comunidad puede decidir permitir el alquiler vacacional, siempre que se cumplan determinadas condiciones. Estas condiciones pueden incluir:
- Obligar a registrarse en el censo de Administración pública. Si no lo hace estaría incumpliendo las condiciones siendo una actividad prohibida. Y si no se puede registrar conforme a las normas de la Comunidad Autónoma no puede pedir la aprobación en Junta.
- Obligación de asegurar los daños causados por el inquilino en elementos comunes o privativos.
- Obligación de contactar urgentemente con los inquilinos si estos producen molestias en la finca una vez sea requerido el propietario del piso vacacional por el presidente o secretario-administrador.
- Pagar un incremento de la cuota del 20% si así se estipula.
- Dar a conocer a los inquilinos las normas internas de la comunidad y advertirles de que deben cumplirlas.
- Advertirles de que no deben aparcar fuera de sus plazas de garaje y de que deben utilizar los elementos comunes de forma adecuada.
- Que el incumplimiento de las mismas dará lugar a que la comunidad tome medidas contra el infractor para que cese la actividad.