➤ Humedades por capilaridad en una comunidad de vecinos ✔️

¿Humedades en los sótanos de tu comunidad de propietarios? ¿Los propietarios de los bajos se quejan de que hay humedades por capilaridad y piden a la comunidad de vecinos que dé una solución? ¿Quién tiene que solucionar el problema, la comunidad o el propietario?

Tipos de humedades

Se llaman humedades por capilaridad a las que normalmente se producen en los pisos de los bajos o plantas bajas de la comunidad y, muchas veces, en antiguos edificios que tienen una construcción de mala calidad y/o los elementos de la estructura están viejos.

Obviamente, también hay algunos elementos que pueden estar presentes como: cables, pilares o tuberías. En la parte exterior, es habitual ver cercos de color blanco (que corresponden a sal cristalizada) y manchas oscuras.

El origen del problema empieza cuando la cimentación del suelo no está sellada de forma correcta, lo que produce que el agua bajo tierra se filtre y finalmente afecte al piso, local, cuarto comunitario o sótano.

A continuación vamos a detallar las humedades por capilaridad que se suelen dar en una comunidad de propietarios:

Una de las señales más habituales en esta clase de problemas son: desconchamiento del acabad, la aparición de cristales, las manchas con forma de nube que se ven en zonas bajas del edificio las cuales están en contacto con el suelo y en algunos muros del sótano. Esto sucede porque el agua del suelo sube hasta una altura concreta mediante laos tabiques y paredes por acción capilar, es decir, similar a una esponja. La altura va a depender de varias cuestiones (por ejemplo, la evaporación, la porosidad del material y el tipo de humedad). Por ello, es muy normal encontrar humedades en los 60-70 cm primeros de la pared.
Los factores de aparición de esta clase de humedades puede estar fundamentado, entre otras razones, por el deterioro o la falta de la barrera constructiva contra la humedad. Hay que detallar, que es habitual que el agua del subterránea pueda subir por el agua que proviene de una rotura de cañerías, por los poros de los materiales, por las canalizaciones, el alto nivel freático y otros muchos factores.
Es habitual que la humedad por capilaridad aumente en los periódos de lluvias (debido a que hay más agua y menos evaporación) porquela pared no está bien ventilada (por ejemplo, cuando se pone una impermeabilización y se quiere intentar eliminar).
Las consecuencias de esto es el daño del acabado y de los cimientos, mayor consumo en calefacción por la presencia de humedad, aparición de asma y alergias; y la aparición de salitre y moho.

Para hacer un tratamiento correcto se pueden usar diferentes técnicas:

1️⃣ Barrera física

Es habitual usarse en muros de ladrillo en los cuales se usaa una máquina especial para realizar un corte transversal en el muro e instalar una lámina impermeable que evita que entre el agua por la capa donde se pone la lámina.

Esta técnica es normal en los edificios con pocos años, pero para usar en los antiguos es menos recomendable porque requiere de gran trabajo y además pueden aparecen los típicos incovenientes.

2️⃣ Barrera química

Esta ténica lo que hace es impregnar en el interior de la pared unos productos que repelen el agua que sube o asceiende, pero al mismo tiempo permiten el paso del vapor.

Es habitual que sean compuestos con bases de silicona y suelen ir disueltos al agua. Lo que se hace en este tipo de arreglo es inyectar el producto con una máquina a presión, la cual está muy próxima al suelo y se repite cada pocos centímetros.

Esta técnica es muy buena, aunque es cierto que hay que asegurarse de que se obtiene una impermeabilización total y en todo el muro.

3️⃣ Barreras eléctricas

Este proceso está basado en el uso de dispositivos electrónicos. Lo que se hace es envíar señales eléctricas para cargarla positivamente y de este modo que contrarreste el campo electrostático de la pared, al invertir la polaridad se evita que la humedad ascienda por los capilares.

La mejor parte de este sistema es que no es necesario hacer obras, porque su instalación es muy rápida y fácil, además también funciona sobre otras superficies como puede ser el suelo.

Cuando es eliminada la humedad por capilaridad, lo que se debe hacer, como sucede en los otros casos, es restaurar los materiales o acabados que están deteriorados, usando siempre morteros y pinturas transpirables.

4️⃣ Higroconvectores

Este procedimiento consiste en meter en el muro unos tubos de plástico o cerámicos para crear un flujo de aire en la parte interior.

El aire que se crea lo que hace es arrastrar la humedad interna del muro de forma que lo mantiene seco. Debido al tipo funcionamiento se suele usar para aplicación más específicas.

¿Quién debería asumir las obras que son necesarias para subsanar los problemas de humedad?

Lo primero, hay que asegurarse de cuales son las causas de las humedades y es necesiario conseguir un informe técnico para poder determinar de donde vienen y el origen; de este modo seremos capaces de decidir si es la comunidad de vecinos la que está obligada a reparar los desperfectos causados en la casa o local comercial.

En un segundo orden de cosas, teniendo en cuenta el año del edificio, seremos capaces de reclamar a la constructora el arreglo de los daños dentro del período regulado en la Ley de Ordenación de la Edificación en concreto su art. 17.

Dicho plazo es de tres años, si estamos ante daños que afecten a la habitabilidad; o diez años, si estamos hablando de problemas que afecten a la estructura del edificio.

Comenzará a contar el plazo desde el día de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas.

En el caso de que hayan transcurrido estos plazos y ya no sea posible reclamar a la constructora, será de aplicación en su lugar el art. 10.1.a de la LPH que establece que las obras de caracter obligatorio son, a modo de resumen: las que vienen impuestas por las Administraciones Públicas o las obras que sean precisas para la adecuada conservación y mantenimiento.

¿Quién sería el obligado de pago del arreglo de una humedad por capilaridad?

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Tipos de humedades
¿Quién debería asumir las obras que son necesarias para subsanar los problemas de humedad?

De forma general, si la humedad tiene su origen en un defecto de un elemento privativo, será el propietario de la vivienda quien deberá sufragar los gastos de la reparación de la humedad.

Por contra, si la causa está en un elemento de la comunidad, entonces será la junta de propietarios la que deberá pagar las repraciones necesarias para solucionar los poblemas causados por dicha humedad.

Para hacernos una idea de qué es un elemento común, nos debemos fijar en el artículo 396 del Código Civil. A forma de resumen podemos decir que detalla que los elementos comunes son los que no son privativos.

Es decir, no son comunes los que se pueden considerar de la estructura de la vivienda, tales como: muros interiores, paredes, las baldosas o el suelo laminado sobre el suelo, las instalaciones eléctricas que es de uso exclusivo de la vivienda, etc.

Por lo tanto, los que no son esto, son comunitarios.