Préstamos a comunidades de propietarios

Los préstamos a comunidades de propietarios se plantean en muchas Juntas de vecinos como forma de sufragar los gastos de muchos vecinos.  Puede ser una buena forma si se quiere evitar el pago de derramas aunque la financiación de obras comunitarias es una de las cuestiones más recurrentes y complejas que hay que abordar.

Tipo de acuerdos exigidos

Para acordar la solicitud de un préstamos a una comunidad de vecinos se necesita un acuerdo por mayoría simple en el caso de obra de conservación y 3/5 partes en caso de obra de mejora. No hay tipificado nada especial sobre esta cuestión por lo que se usaría el art.17.7 LPH.

Será el presidente quien firme el contrato en nombre de la finca, como representante legal, ateniéndonos al art.13 LPH, que es el que regula la composición de los órganos de gobierno.

No es preciso que vayan todos al banco. Con el acuerdo de la comunidad es suficiente para solicitar un préstamo.

Documentación necesaria para préstamos a comunidades

Aunque puede variar en cada banco lo que suelen pedir es:

• El CIF de la Comunidad y la fotocopia del DNI del presidente
• Una copia del acta de la Junta de Propietarios donde debe detallarse:
  • Acuerdo del proyecto que se quiere realizar.
  • Acuerdo para la solicitud y firma del préstamo.
• También suelen pedir un certificado de secretario-administrador de la morosidad de la Comunidad en el caso que haya.
• Último acta Ordinaria donde se vea el cierre de cuentas.
• El presupuesto detallado de la empresa que va a realizar la obra o instalación.

¿Se puede obligar a los vecinos a pedir un crédito para las obras?

Los propietarios se pueden oponer al acuerdo de pedir el préstamo o incluso oponer a la obra, en cuyo caso, se entiende que también al préstamo, pues, una cosa va antes que la otra.

Se entiende, que como expresa el art.9  y el art.17 las obras a financiar no puede ser repercutido entre los comuneros que no votaron a favor del acuerdo. 

Lo ideal es hacer una diferenciación a la hora de pedir el préstamo, para que se sepa quienes son los disidentes del acuerdo y que no se les repercuta el coste ni tampoco el préstamo. Aunque solo tendría una validez interna, porque de cara al prestamista, en caso de reclamar el impago del crédito lo hará a la comunidad entera.

Como ya hemos dicho anteriormente, no es vital un consentimiento expreso, ni tampoco que firmen todos los vecinos, es suficiente el  acuerdo de la junta, con la mayoría simple exigida para la obra obra de conservación (también entraría las de ITE u otros obligados por la administración pública –Artículo 10.1 LPH-) o de las 3/5 partes si la obra es de mejora o innovación. 

Para la firma de la escritura y de la inscripción del préstamo hipotecario, se debe atender a lo tipificado en la Ley 5/2019, de 15 de marzo. 

Impago préstamo comunidad de propietarios

En caso de impago, será la comunidad quien tenga que responder subsidiariamente del préstamo. Aquí será de uso el art. 22 de la LPH.

Es decir, el préstamo pedido debe pagarse por la comunidad de propietarios, dicho de otro modo, el crédito lo tienen que pagar todos los miembros de la misma. Obviamente, en el caso de que el préstamo se solicitara solo por unos propietarios en concreto solo estarían estos obligados.

Pero si lo pide la comunidad, será toda ella la que debe hacer el pago, y en caso de impagos, estarían afectados los propietarios que no votaron a favor de la actuación

Préstamos ICO para comunidades de propietarios

Existen líneas ICO para comunidades de propietarios y también están dirigidas a comunidades que desean realizar obras de financiación y rehabilitación de los elementos comunes.

Pasos para la solicitud de préstamos ICO

La comunidad debe seguir los siguientes pasos:

• Presentar la solicitud de Financiación en una oficina colaboradora con la documentación que pidan para estudiar el expediente.
• Después de registrar la solicitud, la entidad hará un estudio de viabilidad.
• Si el estudio de viabilidad será aprobado o rechazado, pero en ambos casos tienen la obligación de justificar las causas de la denegación.

El importe más alto que se puede pedir son 12,5 millones de €.

¿Se pueden solicitar varios préstamos a la vez?

Todo dependerá de lo que ponga en el préstamos ICO, pero lo normal es que sí sean compatibles con otras ayudas de otras instancias de la administración.

La solicitud se puede hacer en http://www.ico.es/contacto o en el número gratuito 900 121 121 (lunes a viernes de 09:00 a 19:00 horas)

¿Cuáles son las comisiones y los gastos?

Hay que pagar los costes de notaría y registro. Es bueno recordar que las entidades no pueden cobrar por el estudio de disponiblidad, aunqué sí puede cobrar una comisión de apertura y el interés. 

Se puede elegir un tipo de interés variable o fijo.  El tipo de interés variable, se revisa cada 6 meses.

El tiempo de amortización es de 1 a 20 años.