Reparación de filtraciones que provienen de terraza privativa

Cuando se produce una filtración en una terraza privativa, el proceso de identificación de la causa puede ser complicado y eso es necesario para saber quien tiene la responsabilidad del arreglo.

Quien tiene que reparar una filtración en una terraza privativa

Vamos a imaginar que en una comunidad hay filtraciones de agua que provienen de una terraza. En la división horizontal de la finca se detalla que la vivienda tiene una superficie determinada, y además una terraza de X metros cuadrados.

¿De quien es la responsabilidad de la reparación de la terraza?

En lo estructural, por el destino que cumple, la cubierta del edificio no puede perder su naturaleza de elemento común debido a la función que tienen en el entorno de la propiedad horizontal, y todo ello a pesar de que terraza esté localizada en el último piso del edificio, y se configure como privativa; así lo dice la sentencia de TS, civil, de 8 de junio de 2012.

En esa misma línea, la sentencia del TS de 24 de abril de 2013 especifica que no se puede atribuir la propiedad única en favor de algún copropietario, de las cubiertas de los edificios que están sujetos al régimen de propiedad horizontal donde hay cámaras de aire, por debajo del tejado y sobre o encima del techo, con la finalidad de aislar del frío y del calor y que resultan ser uno de los elementos comunes vitales de la comunidad de propietarios tales como: la fachada del edificio o los cimientos, por ser el elemento común que limita el edificio por la parte superior.

Aunque la terraza esté configurada como un elemento privativo, no puede serlo en la medida en que es a la misma vez la cubierta del edificio, asegurando la impermeabilidad del edificio.

De todos modos, lo determinante a la hora de determinar quien debe sufragar el gasto de las reparaciones, no está específicamente determinado por la titularidad de la terraza: sea esta privativa o común, sino que debemos atender a la naturaleza del coste a satisfacer, y que está en consonancia con la naturaleza de la reparación a realizar.

⚠️ Así, si los gastos son referidos a la conservación o el uso, corresponderán los mismos a propietarios que usen la terraza, y si la reparación está referida a elementos que cumplen una función estructural actuando de este modo en beneficio común, debe soportar el gasto la comunidad.

Conclusiones

En definitiva, la reparación de dicha terraza para solucionar el problema de las filtraciones (carácter estructural) debe ser hecha por la comunidad de propietarios.

En estos casos, es cierto que se pueden mezclar otras cuestiones.

➡️  Sucede que a la hora de reparar la tela asfáltica bajo el suelo de la terraza privativa se tienen que reponer el suelo por baldosas otras más modernas.

En este caso, se podría solicitar al usuario de la terraza que abone la diferencia del coste del suelo usado que tiene al nuevo que se le instala y que va a disfrutar.

➡️  También sucede en algunas ocasiones, que se entiende que la filtración proviene de un mal uso de la terraza. Por ejemplo, falta de mantenimiento por parte del usuario.

En este caso se le repercutirá el coste pero el problema de estas situaciones suele ser demostrar que el usuario haya realizado el mal uso del que se le acusa.